越秀地产(00123.HK)多元拿地聚焦核心城市，销售增速领先行业

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2024 年 04 月 10 日 越秀地产（00123.HK） 多元拿地聚焦核心城市，销售增速领先行业 营收维持增长，业绩受结转结构及减值计提有所下滑。公司 2023 年实现主营业务收入 802.2 亿元（同比+10.8%，下同）；归母净利润 31.9 亿元（-19.4%）；核心净利润 34.9 亿元（-17.5%）。毛利率 15.3%（-5.2pct）；归母净利率 4.0%（-1.5pct）。公司业绩有所下滑主要是（1）低毛利率项目进入结转以及继续进行减值计提导致毛利率有所下滑；（2）两项投资性物业重估产生约 13.7 亿元的亏损。公司目前已售未结金额 1993 亿元，充足的资源带动营收继续增长的同时，也将一定程度对冲毛利率下行对业绩的影响，且随着往年低毛利率项目的逐步出清，公司业绩有望企稳回升。 债券融资渠道畅通，财务稳健流动性无忧。期内公司成功发行境内债合计69 亿元，加权平均利率 3.37%。截至期末，公司有息负债规模为 1043.7亿元（+18.2%），其中 1 年内到期占比 22%。平均借贷利率进一步下降至 3.82%（-0.34pct）。此外，公司期内成功完成供股融资，募资净额约83 亿港元，进一步打开扩表空间。截至期末，公司剔预资产负债率 67.4%，净负债率 57.0%，现金短债比 2.01 倍，三道红线维持绿档达标。 销售逆势扩张，增速位列主流房企第一。公司 2023 年实现合同销售金额1420 亿元（+13.6%），完成全年 1320 亿元销售目标的 107.6%。横向对比看，公司在百强房企销售整体萎缩的 2023 年继续实现较快的销售增长实属不易，公司全口径销售排名克而瑞百强房企第 12 位，增速位列TOP20 主流房企第一。 多元拿地渠道保障核心城市增储，未来销售确定性强。通过“6+1”多元化增储模式于广州、北京、上海、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、成都、西安及青岛共 11 个城市合共新增 28 幅土地，新增可售资源为 1300 亿元，总建筑面积约 491 万方，其中通过非公开竞争获取项目面积占比达53%，多元的拿地渠道将有效保障公司在竞争日益激烈的核心城市获取项目。截至 2023 年末，公司总土储为 2567 万方，其中 95%位于一二线城市，其中一线城市占比 44%，二线城市占比 51%。土储聚焦核心城市，公司销售有望持续跑赢行业。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景，债券等融资渠道畅通，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性；利润率有望企稳，业绩向好。基于目前行业下行环境，我们调整盈利预测，预计公司 2024/2025/2026 年营收分别为867.8/927.0/992.7 亿元；归母净利润分别为 32.9/34.4/37.5 亿元；对应的 EPS 为 0.82/0.85/0.93 元/股；对应 PE 为 4.6/4.4/4.0 倍。维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72,416 80,222 86,776 92,695 99,270 增长率 yoy（%） 26.2 10.8 8.2 6.8 7.1 归母净利润（百万元） 3,953 3,185 3,291 3,441 3,752 增长率 yoy（%） 10.2 -19.4 3.3 4.5 9.0 EPS 最新摊薄（元/股） 0.98 0.79 0.82 0.85 0.93 净资产收益率（%） 7.2 4.5 4.7 4.8 5.1 P/E（倍） 3.8 4.7 4.6 4.4 4.0 P/B（倍） 0.3 0.3 0.3 0.3 0.2 资料来源：Wind，国盛证券研究所（股价为 2024 年 4 月 9 日收盘价，1HKD=0.923CNY） 买入（维持） 股票信息 行业 地产发展商 前次评级 买入 4 月 9 日收盘价(港元) 4.05 总市值(百万港元) 16,302.84 总股本(百万股) 4,025.39 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 12.15 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《越秀地产（00123.HK）：核心利润稳中有升，多元拿地渠道保障核心城市增储》2023-08-27 2、《越秀地产（00123.HK）：供股融资 84 亿，扩张步伐加速》2023-04-21 3、《越秀地产（00123.HK）：销售及利润逆势增长符合预期，积极增储业绩确定性强》2023-03-18 -69%-57%-46%-34%-23%-11%0%11%2023-042023-082023-122024-04越秀地产恒生指数 2024 年 04 月 10 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 283974 338164 335747 328624 337085 营业收入 72416 80222 86776 92695 99270 现金 21846 29265 24516 30351 35119 营业成本 57610 67964 73248 78174 83305 应收票据及应收账款 570 846 678 942 784 销售费用 2041 2451 2603 2874 3077 其他应收款 12812 13061 14619 14949 13414 管理费用 1769 1799 1996 2225 2382 预付账款 24649 37859 37598 36558 38932 财务费用 916 672 579 618 827 存货 209744 238949 239794 226914 229554 其他收益 211 -1348 -539 -216 -86 其他流动资产 14353 18184 18543 18909 19283 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 非流动资产 62378 63014 66630 70263 73862 投资净收益 -97 752 417 459 275 长期投资 29628 28876 28541 2