华润置地(01109.HK)夯实资管业务竞争力，受益差异化优势

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2024 年 04 月 01 日 华润置地（01109.HK） 夯实资管业务竞争力，受益差异化优势 事件：3 月 26 日，公司发布 2023 年度业绩公告。 业绩稳中有升，盈利水平行业领先。2023 年公司实现营收 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；其中开发销售型业务（一线城市收益占比显著提升11pct，结算均价上升 25.4%至 17913 元/平）、经常性业务分别实现收入2120.8、390.6 亿元，同比增长 20.4%、26.4%。同期实现核心归母净利润 277.7 亿元，同比增长 2.9%。公司综合毛利率微降至 25.2%，但仍保持行业第一梯队；其中，基本盘业务毛利率受产品结构及计提存货减值影响降至 20.7%，经营性不动产业务毛利率则同比提升 4pct 至 69.6%。 以高质量产品及有效投资突围行业规模收缩趋势。2023 年公司实现签约额 3070.3 亿元（行业排名稳居第四），同比增长 1.9%；实现签约面积1307 万方，同比下滑 8.3%；期末并表口径已售未结营业额 2841 亿元。公司年内在稳健精准的投资策略下以权益额 1118 亿元新获取项目 68 宗（一二线城市投资占比 92.8%），新增计容建面 1325 万方，权益口径投资强度达 51.9%。截至 2023 年公司总土储面积 6250 万方，覆盖当期销售面积 4.8X，销售及投资的良性滚动为公司业绩跑赢大市提供有力动能。 资产运营引领者地位进一步巩固。经常性业务中经营性不动产业务为公司差异化优势所在，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流。截至 2023 年公司资产管理规模达 4274.6 亿元，同比增长 19.2%，其中购物中心占比达 63.3%；旗下 76 座在营购物中心实现零售额 1638.7 亿元，同比增长 44.2%；同期购物中心营业额达 178.5亿元，同比增长 29.7%，占总营收比重达 7.1%。此外，公司商业 REIT 继有巢 REIT 后成功上市，已完成长租公寓+商业 REITs 平台的初步搭建，为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。 资产负债表稳健，融资成本再创新低。受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司 2023 年融资成本创近十年新低，仅 3.56%。截至 2023，公司现金短债比 1.5X；净有息负债率 32.6%；总有息负债率 38.4%。 投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，基本盘指标保持有质量增长；资产运营引领者地位为公司抵御周期提供稳定现金流，同时亦是公司估值差异化体现所在。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司 2024/2025/2026 年营收为 2607.7/2739.7/2820.9 亿元；归母净利润为 296.6/319.0/336.0 亿元；对应 EPS 为 4.16/4.47/4.71 元/股；对应 PE 为 5.4/5.0/4.8 倍。 风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。 财务指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 207,061 251,137 260,767 273,971 282,092 增长率 yoy（%） -2.4 21.3 3.8 5.1 3.0 归母净利润（百万元） 28,092 31,365 29,655 31,899 33,597 增长率 yoy（%） -13.3 11.7 -5.5 7.6 5.3 EPS 最新摊薄（元/股） 3.94 4.40 4.16 4.47 4.71 净资产收益率（%） 9.5 9.7 8.4 8.4 8.1 P/E（倍） 5.7 5.1 5.4 5.0 4.8 P/B（倍） 0.7 0.6 0.5 0.5 0.4 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2024 年 3 月 28 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 地产发展商 前次评级 买入 3 月 28 日收盘价(港元) 24.75 总市值(百万港元) 176,490.75 总股本(百万股) 7,130.94 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 13.56 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：竞争格局改善优先受益方，优质资产运营引领者》2023-10-09 -34%-27%-21%-14%-7%0%7%14%2023-032023-072023-112024-03华润置地恒生指数 2024 年 04 月 01 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 713285 784361 825352 874123 904045 营业收入 207061 251137 260767 273971 282092 现金 97468 114340 116627 120126 126132 营业成本 152771 187975 196974 205671 208164 应收票据及应收账款 45011 51301 40618 46722 43853 营业费用 5895 7302 7530 7856 8033 其他应收款 57759 66166 71929 80289 90698 管理费用 5386 6679 6883 7177 7361 预付账款 13974 17808 14745 16246 19089 财务费用 1700 1744 1918 2110 2321 存货 495961 524740 571564 601068 614035 其他收益 3119 8639 5879 7259 6569 其他流动资产 3112 10006 9869 9671 10237 公允价值变动收益 6978 8001 7490 7745 7617 非流动资产 368047 406816 433065 480753 532485 投资净收益 4102 2360 2478 2602 2732 长期投资 75717 85645 99064 112816 126409 营业利润 55508 66437 63309 68762 73131 固定资产 16012 15827 17148 18611 19582 利润总额 55509 66438 63309 68762 73131 无形资产 7199 6802 6006 5141 4197 所得税 23140