房地产行业最新观点及1-2月数据深度解读：销量同比负增速扩大，国内贷款向上小幅背离于新开工

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 03 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-2 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑1-2 月累计销售面积基期调整同比增速-20.5%（较上月减少 7.8pct），季调环比为+8.8%，同比负增速走扩或受两方面影响，一方面是季节性因素：24年春节相较 23 年靠后，今年小阳春或更多体现在 3 月份，另一方面是房价下行压力对需求仍有一定抑制，同时去年四季度相对不理想的去化或一定程度上抑制今年一季度的新增推盘。从季调环比观察，24 年 1-2 月份销量较去年12 月份环比存在一定改善，优于历史中位数，但考虑到去年 12 月份销量在历史同期中处于较低位置，环比改善意义或有待观察。往后看，据高频数据，3 月 1-14 日样本城市销量同比负增速较 1-2 月仍有一定扩大； 居民购买能力方面，关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，新房案场指数同比负增速扩大，二手带看指数同比正增速转负； ❑ 1-2 月累计竣工面积基期调整同比增速为-20.2%（较上月减少 35.5pct），季调环比为-18.7%，根据销售及新开工的领先作用，维持判断“短期竣工增速高位震荡回落”，可关注竣工回落预期落地后的产业链机会； 1-2 月累计新开工面积基期调整同比增速为-29.7%（较上月减少 19.4pct），季调环比为+9.5%，单月新开工同比滞后反应过去半年土地市场持续低迷带来的约束，同时也是销售承压的结果。往后看，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束； 1-2 月累计投资金额基期调整同比增速为-9.0%（较上月增加 3.5pct），季调环比为+34.0%，单月投资同比与新开工及竣工等指标相背离，有待后续结构指标验证分析。往后看，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极关注后续“三大工程”等对投资新的拉动； ❑ 1-2 月累计到位资金基期调整同比增速为-24.1%（较上月减少 8.3pct），季调环比为+1.5%，结构上主要受销售下滑拖累。其中国内贷款同比降幅小于新开工，边际走势略有背离，或有项目“白名单”贷款等落地的贡献，自筹资金同比增速同步于新开工回落，销售类到位资金同比增速同步于销售额回落； 2 月末房地产行业资金链指数趋势回落（115%），仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性； 2 月 70 城中一二三线城市房价均下跌，下跌城市数量进一步增加。2 月 70城整体新房房价环比-0.36%；结构上，新房房价环比下跌 59 个（较上月增加3 个）；一线新房房价环比-0.3%，二线环比-0.3%，三线环比-0.4%； ❑ 投资建议：（1）建议同等重视需求端和融资端政策。未来仍关注两条主线：第一，部分已经按照出险定价的房企永续经营假设的修复，如果后续基本面企稳，目前得到银行体系增量支持的房企或具备弹性；第二，优质房企可能的估值修复。（2）在估算全国无效库存占比 25%-30%下，行业有效库存去化周期或不到 3 年，若供需双向政策如预期落地，信用修复能见度提高，或可预判中周期均衡最早在 24 年下半年出现； 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：伴随 24 年竣工回落预期逐步落地，或可加大关注。“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 272 5.4 总市值（十亿元） 2806.0 3.6 流通市值（十亿元） 2557.3 3.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 12.0 -14.9 -16.1 相对表现 5.9 -11.2 -5.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房及二手房成交负同比扩大，成交量信心指数负同比收窄——样本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2024-03-17 2、《预期的“V”形变化带来反弹，仍关注两类机会———房地产板块最新观点》2024-03-12 3、《新房和二手房成交面积均负同比扩大，案场带看边际下行——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2024-03-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-1001020Mar/23Jul/23Nov/23Feb/24(%)房地产沪深300销量同比负增速扩大，国内贷款向上小幅背离于新开工 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-2 月全国房地产相关数据，1-2 月累计房地产销售面积1.14 亿平，累计同比（基期调整）-20.5%，房地产销售金额 1.06 万亿元，累计同比（基期调整）-29.3%；新开工面积 0.94 亿平，累计同比（基期调整）-29.7%；竣工面积 1.04 亿平，累计同比（基期调整）-20.2%；开发投资额 1.18 万亿元，累计同比（基期调整）-9.0%；到位资金 1.62 万亿元，累计同比（基期调整）-24.1%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布24年 2月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.36%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.30%，三线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.62%，其中一线城市环比-0.80%，二线城市环比-0.60%，三线城市环比-0.60%； （3）统计局公布 24 年 2 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租同环比均持平。 图 2：2 月份 70 城新房房价环比-0.36%，二手房房价环比-