地产及物管行业周报：国常会要求进一步优化政策，首提有效激发潜在需求

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 3 月 24 日 国常会要求进一步优化政策，首提有效激发潜在需求 看好 ——地产及物管行业周报（2024/03/16-2024/03/22） 相关研究 "投资销售两端开年走弱，供需两端仍需政策呵护-房地产 1-2 月月报" 2024年 3 月 18 日 "杭州全面取消二手房限购，上海取消住宅 7090 政策 -地产及物管行业周报（2024/03/09-2024/03/15）" 2024 年 3 月 17 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（24/3/16-24/3/22）34 个重点城市新房合计成交 308 万平，环比+35%；其中，一二线环比+34%、三四线环比+43%；3 月累计一手房月成交同比-47%，较 2 月+10pct；其中，一二线同比-47%、三四线同比-47%，分别较 2 月+11pct 和+3pct。上周 13 个重点城市二手房成交 128 万平，环比+11%；3 月截至上周累计成交同比-33%，较 2 月+20pct。库存方面，上周 15 城推盘 228 万平，对应成交推盘比 0.52 倍，最近三个月（23 年 12 月-24 年 2 月）分别为 0.96 倍、1.14 倍和 1.07倍。截至上周末，15 城可售面积 10,032 万平，环比+1.1%；3 个月移动平均去化月数为25.8 个月，环比+1.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。  主要政策新闻：宏观方面，国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展；中国 30 余家房企入围房地产融资“白名单”；根据统计局数据，24 年 1-2 月房地产开发投资同比-9.0%，商品房销售额-29.3%、销面同比-20.5%。因城施策方面，上海浦东新区计划新增筹措 1,350 套宿舍型保障房；深圳南山新旧改实施办法征求意见；北京计划推进 20 个城中村实施改造。公积金新政方面，淄博、吉林、新乡、眉山、烟台、普洱、济南等提高公积金额度。购房补贴方面，上海青浦实行引才措施，优秀青年可获 5万租房补贴，硕士人才可获 50 万购房补贴；浙江丽水市莲都区年底前购买新建商品住宅最高可补贴网签价 50%；三门峡按缴纳契税总额的 20%给予补贴。土地市场方面，成都11 亿元挂牌 4 宗宅地，4 月 9 日拍卖；苏州双湖板块宗地开启报名，起价 26 亿元，近10 家房企已上会；天津静海区推介 2024 年首批 12 宗地块。  公司动态跟踪：23 年业绩：招商蛇口营业收入 1,750.1 亿元（-4.4%）、归母净利润 63.2亿元（+48.2%）；绿城管理营业收入 33.02 亿元（+24.3%）、归母净利润 9.7 亿元（ +30.8%）； 建发 国际 营 业收 入 1344.4 亿 元（ +35%）、归 母 净利 润 50.3 亿 元（+2%）；建发物业营业收入 35.7 亿元（+55.8%）、归母净利润 4.67 亿元（+89%）；龙湖集团营业收入 1,807 亿元（-27.87%）、归母净利润 128.5 亿元（-47.25%）。融资方面，万科全资子公司上海中区公司（主债务人）和上海万科作为借款人，向兴业银行深圳分行申请银行贷款，贷款金额为 14 亿元，期限为 14 年；滨江集团成功发行 7 亿元中期票据，利率 3.64%。  一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.33%，沪深 300 指数下跌 0.7%，相对收益为-0.63%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 26 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：国创高新、迪马股份、京投发展、新大正、北辰实业，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为招商积余、格力地产、中洲控股、上实发展、绿地控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.15%，沪深 300 指数下跌 0.7%，相对收益为-0.45%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企 23/24PE 均值分别为 5.6/5.0 倍；物管 23/24PE 均值分别为 11/9 倍。  投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 28 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 35%，一二线环比上升 34%、三四线环比上升 43% 上周(3.16-3.22)34 个重点城市新房合计成交 307.7 万平米，环比上升 34.6%，较23 年周均成交 379.6 万平米下降 18.9%，较本年周均成交 236.1 万平米上升 30.3%。 其中一二线城市合计成交 272.5 万平米，环比上升 33.5%，较 23 年周均成交 335.5万平米下降 18.8%，较本年周均成交 205.1 万平米上升 32.8%。三四线城市合计成交35.2 万平米，环比上升 43.4%，较 23 年周均成交 44 万平米下降 20.1%，较本年周均成交 31 万平米上升 13.5%。 按照更细分城市能级来看， 上周(3.16-3.22)4 个一线城市新房合计成交 64.4 万平米，环比上升 14.4%，较 23 年周均成交 88.8 万平米下降 27.5%，较本年周均成交 53.