房地产行业：2023年日本住宅市场总结及展望

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 2023 年日本住宅市场总结及展望 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 3 月 10 日│中国内地 专题研究 回顾及展望：23 年量缩价涨，24 年需关注日本宏观局势 回顾 2023 年，日本房地产市场呈现量缩价增的状态。形成这一格局的诱因包括 1）供给端：新开工收缩以及通胀作用下土地和建筑成本抬升；2）需求端：经济修复、外资流入以及居民收入增长带来的投资意愿提升。展望2024 年，根据不动产经济研究所预测，2024 年供应或将大幅放量，在此预期下成交量或实现正增长。房价走势则需关注日本宏观局势，尤其是升息预期对市场流动性的影响以及经济修复动能的持续性。 成交：新屋销售下降，成屋相对更强 2023 年，东京圈/大阪圈新建公寓成交量同比分别-9.1%/-15.4%，连续两年回落，两大都市圈合计成交量为 1991 年以来的 12%分位。二手公寓成交户数同比分别+1.5%/-2.6%，成交量稳定在相对高位，其中东京圈成交户数增速领先。二手房销售持稳的背后有供给发力的提振。2023 年，东京圈/大阪圈二手公寓楼新登记件数同比分别+17.5%/15.0%。日本房地产持续向存量市场转变，这体现为成屋成交占比的持续提升。东京圈及大阪圈二手公寓销售占比从 2000 年的 24.0%提升至 2023 年的 63.8%。整体而言，2023 年两大核心都市圈一二手房合计成交量同比-4.4%。 供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位 2023 年全年日本新屋开工数量为 82.0 万套，同比-4.6%，住宅开工面积6471.8 万平，同比-6.5%，创 2000 年以来单年住宅开工面积新低。新开工缩量最显著的是自建需求，租赁房屋、待售住宅同比分别微降 0.3%、3.6%。土地和建筑成本抬升是影响自建房屋需求的主要原因。商品住宅可通过房价以及租金调整转嫁成本，因此相对而言对新开工影响有限，尤其是待售公寓，仅微降 0.3%。分区域来看新开工同样全面下滑，其中东京圈供 应 同 比 降 幅 收 窄 。 去 化 率 角 度 ， 东 京 圈/大 阪 圈 初 月 签 约 率 为70.3%/71.4%，连续 3 年/2 年保持在 70%以上的高位，买方需求旺盛。 房价：房价持续回暖，核心城市圈表现强劲 住宅价格指数持续回暖，截至 2023 年 9 月末，住宅价格指数为 135.80，同比增长 2.34%，绝对指数处于 2008 年金融危机以来的相对高位，且位于上行周期。公寓价格指数增势更为强劲。截至 2023 年 9 月末，日本公寓价格指数为 193.10 ，同比增长 4.83%，较该数据有记录以来（2008 年 4月）大幅增长约 90%。独栋房屋价格指数增速相对缓慢。分区域来看价格走势分化，核心城市圈表现突出，且房价强势表现延续至 2024 年 1 月。截至 2024 年 1 月，东京圈的新建公寓房价指数已连续 11 个月实现单月同比正增长，且期间单月涨幅也创下了 1993 年以来的新高。 总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨 整体而言，2023 年的日本房地产市场呈现量缩价增的状态。究其诱因，从供给端视角，供给缩量是成交量下滑的主要原因。从土地成交到新开工，2022 年以来都呈现为负增长。因此推向市场的可售住宅也出现明显下滑，进而导致成交量的收缩。与此同时，日元贬值作用下土地和建筑成本大幅提升助推房价上行；需求端视角，经济名义增显著修复，海外资金也大幅流入，通胀环境下，充沛的流动性是推动房价抬升的一大要素。同时，居民收入显著增长。叠加长期低利率环境，加强了居民对房价上涨的承受力，也进一步加大居民资产配置的积极性。 风险提示：经济修复不达预期；开发和建设成本大幅上行风险；非核心城市圈地产行业风险。 (38)(27)(16)(4)7Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 成交：新屋销售下降，成屋相对更强 ........................................................................................................................... 3 新屋：两大城市圈销量连续两年下行 .................................................................................................................... 3 成屋：同比强于新房，东京圈成交增速领先 ......................................................................................................... 4 二手房市场占比持续扩大，一二手房合计成交量同比-4.4% ................................................................................. 5 供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位 ................................................................................................................. 6 全年新开工持续下滑 ............................................................................................................................................. 6 自