龙湖集团(0960.HK)2023年业绩公告点评：收入业绩均承压，商业彰显强运营

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产 2024 年 03 月 22 日 [Table_Title] 收入业绩均承压，商业彰显强运营 --2023 年业绩公告点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年业绩公告，2023 年公司实现营业收入 1807.37 亿元，同比下滑 27.87%；归母净利润 128.5 亿元，同比下滑 47.25%；实现每股基本盈利 2.07 元。 ⚫ 收入业绩下降： 2023 年实现收入 1807.37 亿元，同比下滑 27.87%，开发业务结转营业额同比下降 31.35%，对收入影响较大。2023 年实现归母净利润 128.5 亿元，同比下滑 47.25%，归母净利润较收入下滑幅度大，主要受如下 3 个原因影响。 1）毛利 率下滑 较多， 2023 年公司毛利率16.92%，较 2022 年下滑 4.25pct，其中由于行业整体销售承压，结转项目多为土地市场较热时所拍等原因，开发结转毛利率为 11%，较 2022 年17%下滑 6.9pct。2）投资物业公允价值变动值降低，2023 年该值为 19.99亿元，较 2022 年降低 30.77%，或由于 2023 年受到楼市整体较弱的影响，投资物业重估值受影响所致。3）费用率上升，2023 年管理费用率和销售费用率分别为 2.91%、3.04%，分别较 2022 年提升 0.78pct、0.33pct。 ⚫ 销售量减价升：公司 2023 年实现销售 1734.88 亿元，同比下滑 13.94%；销售面积 1079.6 万方，同比下滑 17.25%；对应销售均价 16069.6 元/平米，同比提升 4%，销售量减价升。从区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售金额占比分别为 28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%，长三角、环渤海和西部是公司主要的销售区域。从城市能级看，一二线城市销售占比 95%。截至 2023 年末，公司已售未结的销售金额为 1734亿元，为公司未来持续稳定发展奠定坚实基础。 ⚫ 投资聚焦核心：拿地方面，2023 年公司新增 31 幅地块，新增建面 368万方，权益建面 266 万方，权益地价 259 亿元，平均权益楼面价 9730 元/平米，楼面价/销售均价比例为 0.61，权益地价/销售金额比值为 14.93%，投资保持审慎。公司拿地聚焦高能级城市。按区域划分，长三角、西部、华南、环渤海、华中区域的新增面积占比分别为 26.3%、41.8%、9.5%、11.4%、11%，长三角和西部是公司主要补货区域。截至 2023 年末，公司土储 4539 万方，权益建面 3236 万方，对应权益比例 71.29%，土储平均楼面价 4705 元/平米，为当期销售单价的 29.3%，土储维持高权益比例。从区域分布看，环渤海、西部、长三角、华中、华南区域的土储占比分别为 33.1%、25.3%、16.7%、13.8%、11.1%。 ⚫ 运营彰显强管理能力：2023 年，公司实现租金收入 129.4 亿元，同比增长 8.9%，其中商场、租赁住房、其他收入占比分别为 77.4%、19.7%、2.9%。1）商业实现租金收入 102.8 亿元，同比增长 9%。截至 2023 年末，已开业 88 座商场，已开业商场建面 797 万方，整体出租率 96.2%。2023年新开业 12 座商场，其中 7 座位轻资产，轻重并举推进商业发展。2024年预计新开 14 座商场。2）长租公寓实现租金收入 29.3 亿元，同比增长13%，五年 CAGR 已达 25%。截至 2023 年末，冠寓已开业 12.3 万间，整体出租率 95.5%，其中开业超过 6 个月的房源出租率位 96.4%。商场和长租公寓均维持高出租率，彰显强运营管理能力。 [Table_StockCode] 龙湖集团(0960) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-03-22 股票代码 0960 H 股收盘价(港元) 10.18 恒生指数 16499.47 总股本(万股) 676728.67 相对恒生指数表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】业绩下降控负债，非开发业务占比提升_龙湖 2023 年业绩预警点评 -70%-50%-30%-10%10%30%2023/3/27 2023/6/8 2023/8/18 2023/11/3 2024/1/12龙湖集团恒生指数 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 ⚫ 财务稳健：公司严控杠杆，截至 2023 年末公司净负债率 55.9%、剔除预收账款的资产负债率 60.4%；有息负债规模收缩，截至 2023 年末有息负债余额 1926 亿元，较年初下降 7.4%；债务结构健康，短债占比 13.9%、外债占比 17.7%；维持现金充足，截至 2023 年末，公司在手现金 604.2亿元，现金短债比 1.36；融资成本维持低位，公司平均借贷成本为年利率 4.24%，平均贷款年限 7.85 年。公司融资渠道通畅，2023 年公司新增经营性物业贷净增 174 亿元、2023 年新发行 3 年期中票 23 亿元。 ⚫ 投资建议：公司财务稳健，严控杠杆，融资渠道通畅。受行业整体下行、毛利率下降等因素影响，2023 年公司业绩同比下滑 47.25%；由于公司持续聚焦核心，2023 年销售实现量减价升；运营业务实现同比正增长，商业和长租公寓维持高出租率体现公司强管理能力。我们基于 2023 年业绩调整 2024-2025 年业绩预期，我们预计 2024-2026 年归母净利润 128.50亿元、138.71 亿元、147.04 亿元，EPS 为 1.90 元/股、2.05 元/股、2.17 元/股，对应 PE 为 5.20X、4.82X、4.55X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险，业务发展不及预期。 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 人民币 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 180736.58 181584.23 194204.33 205429.34 收入增长率% -27.87% 0.47% 6.95% 5.78% 归母净利润（百万元） 12850.01 12850.27 13870.66 14703.62 利润增速% -47.25% 0