招商积余(001914)业绩稳健，非住业态优势显著

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 招商积余 001914.SZ 事件：公司近期发布 2023 年年报，全年实现营业收入 156.3 亿元，同比+20.0%；实现归母净利润 7.4 亿元，同比+24.0%；扣非归母净利润 6.60 亿元，同比+32.1%。 ⚫ 物管业务规模稳步提升，资管业务显著修复。公司 23 年营收同比增长 20%，归母净利同比提升 24%，利润端增速高于营收端，主要原因或为 23 年实际所得税下降，以及 22 年减免租金低基数效应的影响。分业务板块，物管、资管营收分别为147.6亿元(+18%)、7.0亿元(+50%)。物管业务，基础物管/平台/专业增值收入分别增长 20.4%/1.4%/10.2%。 基础服务规模稳健提升，期末公司在管面积同比增长10.8%至 3.45 亿方。住宅/非住业态毛利率分别下降 1.2pct/1.0pct，但平台/专业增值毛利率提升了 2.5pct/1.5pct，未来物管业务盈利能力仍有提升空间。资管业务，商业运营/持有物业收入同比增长 139%/25%，毛利率提升 14.5pct/9.4pct，得益于商业运营面积扩大、疫情后持有型物业收入回暖、 22 年减租的结束。 ⚫ 非住宅业态优势巩固。从业态分布看，非住宅业态的在管面积/收入占基础物管比例分别为 61.9%/ 71.9%，新签年度合同额同比增长 28.7%至 34.6 亿元，占比85.6%（22 年为 81.1%）。此外，公司在金融、高校业态新签年度合同额同比增长67%/31%，同时深度参与城市服务，非住宅业态优势进一步巩固。 ⚫ 关联方持续支持，同时市场拓展加大发力。23 年末公司 3.45 亿方的在管面积中，约 35%来自于控股股东招商蛇口，关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的优势，预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源。此外，公司在市场拓展中加大发力。23 年第三方项目新签年度合同金额 35.4 亿元(+27.4%)。公司在深圳、广东、江苏、上海和四川的营业收入位列前五名，有效提升优势区域项目密度；深化“总对总”开拓，深入阿里等价值客户战略布局协同；落地 7 家合资公司。 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至 11.31 元。根据年报经营情况，我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值，上调了公司费用率的预测，调整后 24-26 年EPS 为 0.87/1.16/1.56 元（原预测 24-25 年为 1.07/1.30 元）。可比公司 24 年 PE 为12x，公司关联方支持稳定，外拓能力较强，预计 25 年业绩增速高于可比公司，给予 10%估值溢价，对应 24 年 13 倍估值，对应目标价 11.31 元。 风险提示 公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,024 15,627 19,059 23,579 29,374 同比增长(%) 23.0% 20.0% 22.0% 23.7% 24.6% 营业利润(百万元) 825 915 1,426 1,889 2,550 同比增长(%) 10.8% 11.0% 55.8% 32.4% 35.0% 归属母公司净利润(百万元) 594 736 925 1,225 1,654 同比增长(%) 15.7% 24.0% 25.7% 32.4% 35.0% 每股收益（元） 0.56 0.69 0.87 1.16 1.56 毛利率(%) 11.8% 11.6% 13.4% 13.7% 13.9% 净利率(%) 4.6% 4.7% 4.9% 5.2% 5.6% 净资产收益率(%) 6.7% 7.8% 9.0% 10.9% 13.3% 市盈率 19.9 16.0 12.7 9.6 7.1 市净率 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2024年03月20日） 10.64 元 目标价格 11.31 元 52 周最高价/最低价 16.62/9.45 元 总股本/流通 A 股（万股） 106,035/106,034 A 股市值（百万元） 11,282 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2024 年 03 月 21 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现% -4.66 -5 -12.5 -29.38 相对表现% -5.02 -10.12 -21.23 -20.4 沪深 300% 0.36 5.12 8.73 -8.98 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 保持稳健发展态势，持续推进收并购和轻重分离 2023-03-29 经营稳健业绩符合预期，非住业态优势巩固 2022-11-04 重资产剥离有序推进，盈利能力提升业绩超预期：——2022 半年报点评 2022-09-04 业绩稳健，非住业态优势显著 买入 （维持） 招商积余年报点评 —— 业绩稳健，非住业态优势显著 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 25 年 业绩增速 2024/3/20 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 锦和商管 603682 4.80 0.21 0.26 0.33 0.40 23.37 18.12 14.53 11.96 21% 保利物业 06049 23.65 2.01 2.47 3.04 / 11.76 9.57 7.79 / / 中海物业 02669 5.48 0.36 0.47 0.60 0.77 15.36 11.62 9.08 7.15 27% 新大正 002968 10.20 0.82 0.77 0.95 1.18 12.51 13.33 10.69 8.66 23% 华润万象生活 01209 21.54 0.97 1.24 1.54 1.86 22.28 17.33 13.98 11.58 21% 特发服务 300917 24.47 0.67 0.73 0.80 0.88 36.28 33.62 30.63 27.94 10% 最大值 36.28 33.62 30.63 最小值 11.76 9.57 7.79 平均数 20.26 17.27 14.45 调整后平均 18 15 12 招商积余 0019