公募REITs月报：公募REITs续跌，配置窗口渐行渐近

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 固定固定收益收益 | 专题报题报告 研究结论 ⚫ 2025 年上半年，在政策与资金环境共振下，REITs 板块表现显著优于股债，消费与保障房租赁板块成为市场主线。进入三季度以来，REITs 走势逐步转弱，与股债呈现背离趋势。 ⚫ 我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募 REITs 有望承接巨量低利率替代需求。公募 REITs 以其底层资产确定性现金流、稳定高分红、较强债券属性等特征，对理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构来说具有较大吸引力。 ⚫ 10 月公募 REITs 市场继续下行，但跌幅相较 9 月有所收窄，从波动情况看，10 月REITs 指数表现较差，波动甚至大于中证转债指数，仅强于沪深 300 和中证 1000。10 月新型基础设施和市政基础设施板块涨幅较为领先，分项目属性看，10 月产权类跌幅 1.54%，远大于特许经营权类的跌幅 0.15%。 ⚫ 10 月交易热度与 9 月相差不大，日均换手率小幅下行，日均成交金额环比小幅上涨。分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受市场追捧，分项目属性看，产权类交易热度大于特许经营权类。10 月大宗交易量有所下滑，且折价程度增大。 ⚫ 综合收益和波动情况看个券表现，10 月表现较好的 5 只 REITs 分别为南方润泽科技数据中心 REITs、南方万国数据中心 REITs、创金合信首农 REITs、华泰江苏交控REITs、富国首创水务 REITs。 ⚫ 估值方面，特许经营权类 REITs 下各资产类别中，交通基础设施和生态环保设施估值较低，产权类 REITs 下各类资产类别中，园区基础设施和仓储物流基础设施估值较低。 ⚫ 截至 2025 年 10 月 31 日，我国已上市公募 REITs 产品数量达 76 只，REITs 总市值2205.77 亿元，较 9 月底新增一只，总市值减少 4.03 亿元。目前共有 21 只 REITs基金等待上市，其中 12 只为首发申报,9 只为扩募申报。中信建投沈阳国际软件园REITs 已经成立，华夏安博仓储 REITs 已到定价阶段，因此 10 月发行 1 只，但无上市。 风险提示 政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误 报告发布日期 2025 年 11 月 12 日 齐晟 执业证书编号：S0860521120001 qisheng@orientsec.com.cn 010-66210535 杜林 执业证书编号：S0860522080004 dulin@orientsec.com.cn 010-66210535 王静颖 执业证书编号：S0860523080003 wangjingying@orientsec.com.cn 021-63326320 徐沛翔 执业证书编号：S0860525070003 xupeixiang@orientsec.com.cn 021-63326320 双低表现突出，风格略有切换：可转债市场周观察 2025-11-10 把握年末信用利差压缩行情：2025年11月小品种策略 2025-11-06 转债波动加大，交易型机会凸显：可转债市场周观察 2025-11-04 公募 REITs 续跌，配置窗口渐行渐近 公募 REITs 月报 固定收益 | 专题报告 —— 公募 REITs 续跌，配置窗口渐行渐近 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1、二级市场表现：10 月走势依旧疲软 .......................................................... 4 2、成交情况：10 月交易热度走平，新型基础设施热度较高 .......................... 6 3、REITs 估值情况 ........................................................................................ 6 4、一级市场情况 ........................................................................................... 8 风险提示 ...................................................................................................... 10 固定收益 | 专题报告 —— 公募 REITs 续跌，配置窗口渐行渐近 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：各类资产走势情况 .............................................................................................................. 4 图 2：10 月 REITs 指数综合表现较弱 ........................................................................................... 4 图 3：各类别资产月度表现 ........................................................................................................... 5 图 4：个券综合表现情况 .............................................................................................................. 5 图 5：交易热度与 9 月相差不大 .................................................................................................... 6 图 6：大宗交易量有所下滑 ........................................................................................................... 6 图 7：特许经营权类 REITs 估值情况 ..........