房地产行业第11周周报(3月9日-3月15日)：新房二手房成交量同比降幅收窄，杭州全面取消二手房限购

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 3 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓》（2024/03/16） 《淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫—房地产行业 2024 年 2 月月报》（2024/3/16） 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 11 周周报（3月 9 日-3 月 15 日） 新房二手房成交量同比降幅收窄，杭州全面取消二手房限购 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 216.0 万平，环比上涨 14.5%，同比下降 59.4%，同比降幅较上周收窄了 1.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.3%、18.1%、6.5%，同比增速分别为-54.5%、-59.1%、-64.0%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 3.1、3.6 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 5.8 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄。18 个城市二手房成交面积为 180.4 万平，环比上涨 18.7%，同比下降 29.8%，同比降幅较上周收窄了 10.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 14.1%、19.3%、21.8%，同比增速分别为-26.3%、-28.7%、-38.9%，同比降幅较上周分别缩小了 8.3、14.1、9.4 个百分点。 ◼ 新房库存面积与去化周期环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9907 万平，环比增速为 0.5%，同比增速为-1.8%。去化周期为 23.7 个月，环比提升 1.9 个月，同比提升9.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 23.2、21.9、74.8 个月，环比分别提升 1.6、2.0、0.4 个月。 ◼ 土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 3152.0 万平，环比下降 3.6%，同比上升 67.0%；成交土地总价为 300.6 亿元，环比下降 37.0%，同比上涨 112.6%；楼面均价为 936 元/平，环比下降 34.6%，同比上涨 27.3%；土地溢价率为 0.7%，环比下降 1.5 个百分点，同比下降 3.7 个百分点。 ◼ 本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 164.4 亿元，环比下降 20.1%，同比下降 46.9%。总偿还量为 281.7 亿元，环比增长 67.6%，同比增长 5.2%；净融资额为-117.3 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 4.5%，较上周上升 9.0pct，房地产行业相对收益为 3.8%，较上周上升 8.5pct。房地产板块 PE 为 10.46X，较上周上升 0.65X。北上资金对电力设备、食品饮料、汽车等加仓金额较大，分别为 54.60、48.23、30.05亿元。对房地产的持股占比变化为-0.61%（上周为-0.07%），净卖出 9.52 亿元（上周净卖出 5.52 亿元）。 政策 ◼ 3 月 14 日，杭州宣布全面取消二手房限购，并且将个人出售住房的增值税征免年限统一调整为 2 年。和四个一线城市相比，杭州这次放开限购的力度更大，首次从压力更大的二手房市场开始放松，根据中指院，截至 2 月底，杭州二手房挂牌量达 23.24 万套，环比 1 月末增加 5913 套房源，同比去年 2 月末增加了 8.5 万套房源；根据杭州房管局数据，2023 年 12 月-2024 年 2 月杭州二手房成交套数连续两个月下滑，2 月日均成交量仅为 36 套，环比下滑 68%。此次二手房限购的全面取消，或一定程度上提升二手房成交活跃度，同时，杭州作为全国二线城市楼市天花板，具有一定的风向标意义，核心二线城市有望逐步全面放开限制性政策。 ◼ 本周公布的社融数据显示，2 月居民部门中长期贷款减少 1038 亿元，同比少增 1901亿元，环比少增 7310 亿元。这一方面是受到春节错位和假期延长的影响，另一方面也体现了地产销售仍然低迷，居民购房需求仍然较弱。 投资建议 ◼ 整体而言，我们认为近期中央的各类表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。 ◼ 现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集