房地产行业动态点评：杭州新政再优化，推进置换链条启动

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 杭州新政再优化，推进置换链条启动 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 3 月 14 日│中国内地 动态点评 杭州新政再优化，推进置换链条启动 3 月 14 日，杭州发布房地产新政，主要内容包括：1）二手房全面取消限购；2）全市满两年免征增值税；3) 加快保障房筹建，确定 2024 年配售型保障房开工建设体量。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，政府工作报告也体现了对行业的全面支持。我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 杭州全面放开二手房限购并优化税费政策，旨在推进置换链条的启动 杭州是节后首个再次放松房地产调控的高能级城市。本次调整全面解除二手房限购，全市均执行满两年即免征增值税，放松发力点均在限购区。新政后的变化，首先上城、拱墅、西湖、滨江四大限购区的二手房全面放松，其次该四大限购区的增值税免征条件从“满 2 唯一”调整为“满 2”，均与非限购区全面看齐。我们认为本次新政对二手房市场的活跃度会有明显的正向刺激，利于推进置换链条的启动，推动改善需求的释放。 政策出台背景：节后成交量修复相对偏弱 本次杭州放开政策的背景，是节后区域市场成交修复相对偏弱。节后三周（2月 18 日至 3 月 9 日），杭州新房/二手房成交量同比增速分别为-67%/-18%，分别较重点城市（新房样本 54 城，二手房 26 城，下同）均值低 34/9pct，也未能修复到节前水平，环比节前三周，杭州新房/二手房同比增速分别为-11%/-14%。房价方面，杭州跟全国走势趋于一致，仍在下行通道，但相对跌幅有限，环比跌幅也在收窄。2024 年 2 月，全市二手房均价同比-11.2%，环比-0.4%，较高点跌幅 20.9%，相对重点 50 城水平依然相对坚挺。 政策优化节奏明快，市场预期转暖可期 在本轮市场下行周期中，杭州的优化政策持续发力。22 年 5 月，优化二手房交易政策、增值税五转二；22 年 11 月，降低二套首付，取消认房认贷；23 年 10 月，收缩限购区范围，全面下调首付比例以及贷款利率。期间萧山、临平等地还出台了区域性优化政策。在高能级城市中，杭州的政策优化节奏较快，市场反馈也较好：23 年全市新房/二手房成交同比增速+4%/+46%，均高于重点城市均值 14pct，也优于一线城市表现。同时，杭州市场同样逐渐转化为存量市场，二手房成交套数占比从 2022 年的 35%升至 2024 年 1-2月的 54%，本次针对二手房市场的放松有望进一步稳定全市房价预期。 放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间 今年以来新房市场依然在筑底，但二手房市场已有“小阳春”迹象，贝壳二手房成交量 KMI 指数节后逐周修复，已达荣枯线以上，为 2021 年以来 88%分位。截至目前，一线城市以及杭州、成都、天津仍保留限购区，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加政府工作报告的表态，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (37)(26)(15)(3)8Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.12 9.03 8,877 -0.41 0.30 0.62 0.75 -10.05 13.73 6.65 5.49 建发股份 600153 CH 买入 10.12 12.25 30,401 2.09 4.36 2.06 2.38 4.84 2.32 4.91 4.25 滨江集团 002244 CH 买入 6.86 12.51 21,345 1.20 1.39 1.68 2.01 5.72 4.94 4.08 3.41 万科 A 000002 CH 买入 9.69 14.80 115,609 1.90 1.48 1.52 1.62 5.10 6.55 6.38 5.98 越秀地产 123 HK 买入 5.08 11.70 20,449 1.28 1.02 1.12 1.28 3.60 4.52 4.12 3.60 建发国际集团 1908 HK 买入 11.66 25.