固定收益专题报告：政策利好加持，REITs配置资金加速进场

敬请参阅最后一页特别声明 1 固定收益组 分析师：樊信江（执业 S1130522120003） fanxinjiang＠gjzq.com.cn 政策利好加持，REITs 配置资金加速进场 基本内容 2024 年 2 月 8 日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第 4 号》，新规明确指出，从基础设施 REITs 其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以 FVOCI 计量，将持有期间 REITs 公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。此举有利于平滑价格波动对当期利润表的影响，引导中长期资金入市，推动 REITs 资产进一步扩容。近一周内（2.19-2.23），中证 REITs（收盘）指数上涨 8.4%，强于主流股债指数，其中仓储物流板块表现强势，周度涨幅达 15.3%，博时蛇口产园 REIT 周度涨幅更是高达 21.5%。 一、政策新规：明确 REITs 权益属性，长线配置逻辑进一步确认 2023 年 12 月 6 日，财政部出台的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》中提到，“全国社保基金可以投资于以下境内产品和工具：公开募集证券投资基金（含公开募集基础设施证券投资基金等），这也是暨 7 月 5 日多家基金公告将公募REITs纳入FOF 投资范围后另一重大利好，投资者范围的持续拓宽将为市场带来更多长期资金。 2 月 8 日新规提到，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施 REITs 其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑两方面因素：1）基础设施 REITs 是否可以避免现金分配义务；2）基础设施 REITs 是否可以避免到期强制清算义务。基础设施 REITs 其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。此外，进一步明确权益属性瑕，投资机构可将其持有的 REITs 份额选择以 FVOCI 计量，将持有期间 REITs 公允价值的变动计入其他综合收益，有助于缓解保险等配置型资金的长期持有策略与短期价格波动的矛盾。本次明确 REITs 属性为权益产品，将助推配置型资金入市，提高流动性，FVOCI 计量将降低市场波动，提升稳定性，激励更多优质项目上市，促进底层资产类型多元化。 二、23 年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化 23 年 Q4 中证 REITs（收盘）指数累计下跌 12.4%，弱于股债指数，产业园板块跌幅最大，达-19.2%。 从营收表现看，主要呈同比提升、环比走弱趋势。保租房板块保持稳健，仅红土创新深圳安居 REIT 同比微跌 1.6%。高速公路和仓储物流板块延续 Q3 上涨趋势，营收同比增速在 15%以上，前期超跌板块关注基本面企稳回升投资机会。产业园板块分化较大，博时蛇口产园 REIT 和华安张江产业园 REIT 分别同比增长 93.9%和 76.5%，但其余 REITs基本面表现欠佳，能源板块中鹏华深圳能源 REIT 同比下降 16.0%，生态环保板块触底回升，营收实现同比增长。 从营运指标看，保租房和仓储物流板块出租率呈小幅下滑趋势，产业园板块中博时蛇口产园 REIT 和华安张江产业园REIT 出租率分别环比增长 4.0%和 4.4%，高速公路板块普遍呈现同比走强、环比走弱情形，能源基础设施和生态环保板块内分化明显，鹏华深圳能源REIT 上网电量环比下降51.8%，而中信建投新能源REIT 上网电量环比提升77.3%，中航首钢绿能 REIT 业务量整体呈上升趋势，而富国首创水务 REIT 污水处理量环比下降 30.3%。 三、配置价值：超跌反弹叠加高分红率，配置资金进场流动性改善，REITs 配置价值进一步凸显 春节假期后第一周（2.19-2.23），REITs 市场迎来开门红，中证 REITs（收盘）指数大涨 4.4%，30 只 REITs 全部收涨。分板块看，仓储物流板块领跑，涨幅达 15.3%，博时蛇口产园 REIT 涨幅最高，达 21.5%，4 只 REITs 涨幅超15%、23 年各REITs平均派息率达6.41%，5 只REITs派息率超10%，能源基础设施板块平均派息率最高，达10.46%。23 年预期现金分配目标整体完成率较高，仅 6 只完成率不足 100%，但仅有 4 只偏低。本轮上涨主要源于此前超跌，估值已来到相对低位，且红利投资下 REITs 分红率较高，叠加政策利好和市场情绪回暖，配置价值进一步凸显。 风险提示 统计误差风险；流动性风险；项目运营风险。 固定收益专题报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 一、政策利好加持，REITs 配置资金加速进场 ........................................................ 4 1、新规明确 REITs 权益属性，长线配置逻辑进一步确认 .......................................... 4 2、23 年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化 ...................................... 4 3、配置价值：超跌反弹叠加高分红率，配置资金进场流动性改善，REITs 配置价值进一步凸显......... 7 风险提示....................................................................................... 12 图表目录 图表 1： REITs 其他方持有份额列报负债/权益两方面考虑因素......................................... 4 图表 2： 23 年 Q4REITs 指数显著弱于股债 ......................................................... 4 图表 3： 中证 REITs（收盘）指数走势 ............................................................. 4 图表 4： 23 年 Q4REITs 涨跌幅 ................................................................... 5 图表 5： 23 年 Q4 各板块 REITs 涨跌幅 ............................................................ 5 图表 6： 23 年 Q4REITs 营收表现................................................................... 5 图表 7： 保租房板块出租率 ....................................................................... 6 图表 8