新世界发展(0017.HK)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业

新世界发展（17） 更新报告 买入 2024 年 3 月 6 日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 表 1：盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 2022A2023A2024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,21445,91046,93748,219变动(%)0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7%归母核心净利润(百万港元)1,249901670715751变动(%)8.5%-27.9%-25.6%6.6%5.1%每股核心盈利(港元)0.500.370.270.290.30变动(%)24.8%-26.7%-25.4%5.8%4.5%市盈率@8.77港元17.423.831.930.228.8DPS(港元)2.060.760.400.400.40股息率(%)23.5%8.7%4.6%4.6%4.6%0.005.0010.0015.0020.0025.00罗凡环 + 852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 地产 股价 8.77 港元 目标价 15.6 港元 (+78%) 股票代码 17 已发行股本 25.17 亿股 总市值 220.74 亿港元 52 周高/低 20.75 港元/8.36 港元 每股净资产 77.9 港元 主要股东 周大福企业 45.2% 核心盈利同比增长 12%，旗舰项目深圳 K11 Eocast 年內开业  来自持续经营业务的核心盈利同比增长 12%：23/24 上半财年，公司的持续经营业务收入 170.6 亿港元，同比下跌 25%，主要由于香港的物业发展收入减少 40.2%至 67.4 亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少 21%及 16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长 12%至 48.6 亿港元，拟派发中期股息每股 0.2 港元。  土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至 1.43 亿港元；内地实现合同销售额 75.5 亿元，已完成全年目标的 50%。2024 年 2 月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有 800 万平方尺权益土储（其中物业发展面积 323.4 万平方尺）；另外公司在新界约 1634 万平方尺的农地面积，其中 90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推 2500 伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储 435 万平方米，其中大湾区及长三角地区占比 64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有 8 个旧改项目，可售面积达 200 万方。其中，深圳 188 工业区项目已经动工，预计 2025 财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。  投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长 12%至 26.7 亿港元，其中香港租金收入增长 17%至 17.5 亿港元，内地租金收入同比增长 3.7%至 9.3 亿港元。公司目前运营 18 个 K11 项目，其中香港 6 个，内地 12 个。备受瞩目的深圳 K11 ECOAST 将于 2024 年底开业，香港启德体育公园亦将于 2024 年底落成。预计至 2026 财年，K11 将覆盖内地 10 个重点城市，共 38 个项目，总面积达 297 万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。  财务稳健，净负债率有望下降：截止 2023 年 12 月底，公司净负债率为49.9%，较 2023 年 6 月底的 48.7%略有上升。截止 2023 年底，公司可动用资金约 520 亿港元，其中现金及银行存款 390 亿港元，可动用银行贷款 130 亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由 60 亿港元增加至 80 亿港元，加快资金回流。2024 年 3 月 1 日，公司以 40.2 亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。  目标价 15.6 港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为 6.7 亿、7.1 亿及 7.5 亿港元。基于公司历史 PB 估值，我们给予公司 2024 年 0.2X 的 PB 估值，得出目标价 15.6 港元，维持买入评级。  风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期 第一上海证券有限公司 2024 年 3 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 损益表财务分析〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入68,212.795,213.845,910.546,937.348,218.7增长率毛利18,245.721,449.514,816.814,871.815,028.6收入0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7%其他收入净额(1,210.3)827.5868.9912.3957.9营业利润-3.8%36.6%-14.1%3.0%2.1%销售及分销费用(2,430.4)(3,670.6)(1,652.8)(1,642.8)(1,591.2)净利润-7.9%-5.1%-25.6%6.6%5.1%行政开支(6,872.5)(6,852.8)(3,213.7)(3,285.6)(3,375.3)每股盈利24.8%-26.7%-25.4%5.8%4.5%其他(127.0)(299.6)(239.7)(191.7)(153.4)盈利分析营业利润8,133.011,111.29,549.29,839.710,042.4综合毛利率26.7%22.5%32.3%31.7%31.2%财务开支259.0(1,697.2)(2,754.6)(2,581.6)(2,410.9)税前净利率13.5%10.6%16.4%17.1%17.5%联营与合营公司822.5682.3716.4752.2789.8净利率6.3%4.3%6.6%6.9%7.1%税前盈利9,214.510,096.37,511.08,010.48,421.3基本净利率1.8%0.9%1.5%1.5%1.6%所得税(4,912.7)(6,015.4)(4,475.1)(4,772.6)(5,017.4)回报率少数股东应占利润675.4639.9476.0507.7533.7派息比率410%206%146%138%132%永续资本证券持有人应占利润2,377.22,540.11,889.72,015.32,118.7ROA0.7%0.7%0.5%0.5%0.