新力量New Force总第4486期

新力量 New Force 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第 4486 期 2024 年 3 月 6 日 星期三 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 回调压力出现加大 【公司研究】 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比增长 12%，旗舰项目深圳 K11 Eocast 年內开业 【宏观经济评论】 第一上海——美股宏观策略周报 评级变化 新旧新旧变动新旧变动新旧变动新世界发展17买入 买入15.6019.00-18%0.2700.2700%0.2900.2900%公司代码评级目标价(港元）2023年EPS(港元)2024年EPS(港元) 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中 71 号永安集团大厦 19 楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com 网址：www.mystockhk.com 第一上海 新力量 New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 回调压力出现加大 3 月 5 日，港股区间反复打横了有两周后，回吐调整压力出现了加大。恒指跌了有 430 多点，跌回到 50 日线(最新报 16169 点)寻求支持，而大市成交量保持畅旺，继续录得有逾 1100 亿元。走势上，正如我们指出，在恒指未能进一步升穿前一级浪顶 17135 点之前，从去年开始的一浪低于一浪运行模式未可改观，估计港股仍处于盘底的阶段过程，市况仍有反复整理整固的倾向。因此，在现时仍处于盘底过程中的情况下，港股的托底成效是否能够保持完好，会是我们的观察重点。事实上，恒指从 1 月下旬开始已逐步打出了几个底部来，分别见于 15456 点／15336点／14794 点，宜注意港股在回调时能否守稳在这些底部位置上。消息方面，国务院总理李强在人大会议的开幕上宣读了政府工作报告，其中重点包括今年 GDP增速目标定在 5％左右、财政赤字目标为 3％、以及居民消费价格涨幅在 3％左右。另外，计划从今年开始连续几年发行超长期特别国债，而今年将会先发行 1 万亿元人民币的额度。 港股出现低开低走，在盘中曾一度下跌 500 点低见 16096 点，刚建立起来的心理支持位 16200 点正受到考验，不容有失，否则市场气氛将有转弱机会，港股盘面有再次出现弱势。指数股全面受压，其中，互联网股集体下跌，腾讯(00700)跌2.89％，连涨了有三日的美团-W(03690)跌 5.62％，阿里巴巴-SW(09988)跌3.32％，三只股票合共给恒指带来有 130 点的跌幅。另一方面，受惠于金价升抵历史高位水平的带动，紫金矿业(02899)逆市上升 1.37％，是少数录得升幅的恒指成份股。 恒指收盘报 16163 点，下跌 433 点或 2.61%。国指收盘报 5563 点，下跌 150 点或2.62%。恒生科指收盘报 3324 点，下跌 151 点或 4.34%。另外，港股主板成交量有 1121 亿多元，而沽空金额有 228.3 亿元，沽空比例进一步上升至 20.36%的超标水平。至于升跌股数比例是 433：1263，日内涨幅超过 10%的股票有 42 只，而日内跌幅超过 12%的股票有 49 只。港股通第十二日出现净流入，在周二录得有逾59 亿元的净流入额度。 第一上海 新力量 New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业 地产 股价 8.77 港元 目标价 15.6 港元 (+78%) 市值 220.74 亿港元 已发行股本 25.17 亿股 52 周高/低 20.75 港元/8.36 港元 每股净资产 77.9 港元 价现表 0.005.0010.0015.0020.0025.00 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比增长 12%，旗舰项目深圳 K11 Eocast年內开业 来自持续经营业务的核心盈利同比增长 12% 23/24 上半财年，公司的持续经营业务收入 170.6 亿港元，同比下跌 25%，主要由于香港的物业发展收入减少 40.2%至 67.4 亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少 21%及 16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长 12%至 48.6 亿港元，拟派发中期股息每股 0.2 港元。 土储丰富，有望支持销售回稳 受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至 1.43 亿港元；内地实现合同销售额 75.5 亿元，已完成全年目标的 50%。2024 年 2 月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有 800 万平方尺权益土储（其中物业发展面积 323.4 万平方尺）；另外公司在新界约 1634 万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推 2500 伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储 435 万平方米，其中大湾区及长三角地区占比 64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有 8 个旧改项目，可售面积达 200 万方。其中，深圳 188 工业区项目已经动工，预计 2025 财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。 投资收入稳定增长，两大项目如期推进 期内公司租金收入同比增长 12%至26.7 亿港元，其中香港租金收入增长 17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长 3.7%至 9.3 亿港元。公司目前运营 18 个 K11 项目，其中香港 6 个，内地 12 个。备受瞩目的深圳 K11 ECOAST 将于 2024 年底开业，香港启德体育公园亦将于 2024 年底落成。预计至 2026 财年，K11 将覆盖内地 10个重点城市，共 38 个项目，总面积达 297 万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。 财务稳健，净负债率有望下降 截止 2023 年 12 月底，公司净负债率为 49.9%，较 2023 年 6 月底的 48.7%略有上升。截止 2023 年底，公司可动用资金约 520 亿港元，其中现金及银行存款 390 亿港元，可动用银行贷款 130 亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由 60 亿港元增加至 80 亿港元，加快资金回流。2024 年 3 月 1 日，公司以 40.2 亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。 目标价 15.6 港元，维持买入评级 公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未