房地产行业2024年两会政府工作报告点评：统筹发展和安全两手抓，构建新模式和新制度

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 03 月 05 日 统筹发展和安全两手抓，构建新模式和新制度 看好 ——2024 年两会政府工作报告点评 相关研究 "香港全面取消楼市需求调控，住建部要求防市场大起大落-地产及物管行业周报（2024/02/24-2024/03/01）" 2024年 3 月 3 日 "开年销售同比大降，行业仍需政策呵护-2024 年 2 月房企销售数据点评" 2024 年 2 月 29 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 3 月 5 日，国务院总理李强作政府工作报告，提出：1）有效防范化解重点领域风险，稳妥有序处置风险隐患。完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。健全风险防控长效机制。2）适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3）积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间。稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。 点评： ⚫ 连续 2 年未提房住不炒，适应供求关系新变化，要求优化房地产政策。23 年 3 月，政府工作报告指出坚持房住不炒定位，但只在回顾部分出现、未在展望部分出现，24 年 3 月，本次会议未提房住不炒，目前已经连续 2 年未提房住不炒，这也是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”下的政策基调，并且要求“优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”，并且我们预计上述政策基调将是一个中期维度的政策表态，并预计后续房地产市场将从供需两侧持续出台行业政策，推动市场基本面底部复苏。 ⚫ 从去年侧重防风险升级至今年统筹发展和安全，健全风险防控长效机制。23 年 3 月政府工作会议中房地产放在“有效防范化解重大经济金融风险“范畴内，强调防风险，但 24 年 3月会议中房地产放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”范畴内，更强调发展和安全的统筹，这也或是 2024 年经济高质量发展的必要条件之一，会议提出 2024年 GDP 增长目标为 5%、并要求坚持稳中求进，而房地产行业的防风险和平稳健康发展也将是实现上述目标的关键之一。此外，本次会议强调了“把握住不发生系统性风险的底线，同时健全风险防控长效机制”，或意味着后续将有风险防控的长效机制政策推出。 ⚫ 加快新发展模式，住房双轨制确立，加大保障房供应、满足多样化改需。本次会议提及“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，这次新发展模式将基于新型城镇化发展和供求关系变化两大前提，意味着新发展模式也将与时俱进。具体措施提及：1）强调“加大保障性住房建设和供给”，预计保障房建设力度将进一步加大，但考虑到商品房房价稳定性约束及“健全风险防控长效机制”，预计保障房建设也将有所约束、以需定供；2）首次提及“完善商品房相关基础性制度”，预计将包括资金监管、预售政策、住房品质等方面仍将继续完善，保障居民利益；3）强调“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，其中首次提及“满足多样化改善需求”，意味着对改善性需求支持力度进一步提升，同时这也将进一步打开高品质住宅的成长空间。我们认为新发展模式下，“商品房+保障房”并重的住房双轨制供应体系将是未来市场的大势所趋，预计保障房建设将以需定供，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道。 ⚫ 城镇化仍有很大发展空间，高品质生活目标利好高品质住宅和物管行业。本次会议提及“我国城镇化还有很大发展提升空间，强调要把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善’人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户“。2023年我国城镇化率 66%，较发达国家仍有较大提升空间，后续政府将加快农业转移人口市民化摆在突出位置，这将进一步助力房地产市场的增量发展。同时会议要求“稳步实施城市更新行动，推进’平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，预计城中村改造仍是房地产短期政策发力关键。此外，政府强调新型城镇化的目标是“让人民群众享有更高品质的生活”，预计这将助力高品质住宅获得快速发展，同时物业管理行业也有望迎来利好。 ⚫ 投资分析意见：统筹发展和安全两手抓，构建新模式和新制度，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。 ⚫ 风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共5页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 24/3/5 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 9.48 1.95 1.52 1.50 4.9 6.2 6.3 0.4 226.2 181.5 178.7 0.4% -19.7% -1.6% 600048.SH 保利发展 9.38 1.53 1.61 1.70 6.1 5.8 5.5 0.6 183.5 192.6 203.7 -33.0% 5.0% 5.8% 001979.SZ 招商蛇口 8.94 0.41 0.99 1.69 21.8 9.0 5.3 0.8 42.6 76.5 130.9 -58.9% 79.4% 71.1% 601155.SH 新城控股 9.97 0.62 1.80 1.98 16.1 5.5 5.0 0.4 13.9 40.6 44.7 -88.9% 191