房地产行业周度观点更新：未来可能需要多低的房贷利率？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 未来可能需要多低的房贷利率？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]评价房贷利率是否合意，一般涉及两个标准，一是住房购买力，二是住房资产均衡定价。月供收入比角度，居民现实的住房购买力边际上已有明显改善，所以需求端核心矛盾不在现实而在预期。当前部分低线城市的核心资产的租售比已接近房贷利率，市场内生动能不会一直缺位，房价下跌压力较低；而部分高线城市租售比仍明显低于房贷利率，房价未来仍面临调整压力，也需要更低的房贷利率和其他刺激政策的配合。行业仍在寻找量价新均衡，但估值已提前反映较悲观预期，只是缺乏系统性的修复动力，建议关注供给侧优化和稳定现金流标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 未来可能需要多低的房贷利率？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 周度观点 行业仍在寻找新均衡的过程之中，今年以来下行压力加大，但量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛；多数城市房价已回归均衡区间，部分低线城市房价甚至回归重置成本，但核心城市房价仍存结构性压力。地产股价已提前反映较悲观预期，只是仍缺乏系统性的修复动力，建议关注供给侧优化标的，尤其产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头；此外，短期亦需重视“三大工程”相关标的。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+4.92%，相对沪深 300 的超额收益为+1.21%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数-6.12%，相对沪深 300 的超额收益为-7.83%，行业排名相对居中（16/32）。行业景气度仍承压，常规政策效果有限，难以形成实质支撑，大市反弹背景下，地产深跌之后迎来估值修复，本周相对表现更好的仍是主题类标的。 销售：春节后新房及二手备案有一定恢复，但高基数下同比降幅进一步扩大，二手仍好于新房。 2024 年春节后一周新房 40 城备案量 133 万平，去年同期为 247 万平，同比-46%；春节后一周二手 14 城备案量 105 万平，去年同期为 110 万平，同比-5%；二手仍好于新房。受春节错位及高基数影响，2 月新房及二手同比降幅均较大。新年以来新房市场整体较为平淡，二手表现相对较好，新房 40 城备案量年初至今累计同比-44%，二手 14 城年初至今累计同比-6%。 房贷利率：受 5 年期以上 LPR 带动，百城首套及二套平均房贷利率较上月下降 25BP。 2 月 20 日，5 年期 LPR 下调 25BP 至 3.95%；商业银行迅速跟进下调房贷利率，根据贝壳研究院数据，2 月百城首套房贷平均利率为 3.59%，二套房贷平均利率为 4.16%，均较上月-25BP，为 2019 年以来最大单月降幅。本轮周期 2021 年以来基准利率累计下调 70BP，与 2014 年周期仍有明显差距。当前实际利率仍偏高，后续 LPR 和房贷利率加点规则仍可进一步调整。 当周热点：未来可能需要多低的房贷利率？ 评价房贷利率是否合意，一般涉及两个标准，一是住房购买力，二是住房资产均衡定价。住房购买力角度，当前的房贷利率足以充分对冲收入下行的负面影响；尽管近年来居民就业和可支配收入承压，但房价也有较大跌幅，房价收入比近年来已有一定下降，更重要的是，2021 年房贷利率自高点累计下降幅度已超过 30%，“月供收入比”角度，居民现实的住房购买力边际上反而有明显改善，所以需求端核心矛盾不在现实而在预期。住房资产均衡定价角度，“租售比等现金回报+房价预期涨幅”需要跑赢房贷利率；在过去十年，房价预期涨幅较高的背景下，居民可以容忍偏低的租售比，或者租售比根本不重要；但在当前下行周期，房价上涨预期被抹掉之后，租售比与房贷利率的负缺口将成为居民配置住房资产的重大制约因素；负缺口如何修正？在租金也面临下降压力的背景下（租金主要跟随现实就业和收入情况），要么房价以较租金更大的幅度下跌，要么快速进入低利率环境。当前部分低线城市核心资产的租售比已接近房贷利率，市场内生动能不会一直缺位，房价下跌压力相对较低；而部分高线城市租售比仍明显低于房贷利率，房价未来仍面临调整压力，也需要更低的房贷利率和其他刺激政策的配合。 风险提示 1、需求表现持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《溢出效应的“长度”与“深度”——海外地产泡沫之实体经济篇》2024-02-23 •《如何看待降息力度和后续空间？》2024-02-22 •《如何看待一线城市写字楼市场走势？》2024-02-19 -38%-24%-11%3%2023/22023/62023/102024/2房地产沪深300指数2024-02-26%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 6 行业研究 | 行业周报 图 1：长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周新房、二手房高频成交数据跟踪 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 3：40 城新房成交四周滚动同比变化情况 图 4：14 城二手房成交四周滚动同比变化情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 5：40 城新房成交年初至今累计同比变化情况 图 6：14 城二手房成交年初至今累计同比变化情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)4.92%超额收益(相对沪深300)1.21%周度涨跌幅长江行业排名18/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-6.12%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-7.83%累计收益排名16/322024/2/162024/2/232024/2/162024/2/232024/2/162024/2/232024/2/162024/2/232024W072024W082024W072024W082024W072024W082024W072024W08城市城市合计(40)6.6135.2-98.2%-68.6%-43.0%-64.8%-38.3%-43.8%合计(45)一线(4)0.418.7-99.4%-65.3%-26.0%-60.1%-30.6%-36.3%一线(4)二线(18)4.790.5-98.0%-70.5%-40.8%-63.7%-38.7%-44.7%二线(20)三四线(18)1.425.9-97.9%-62