房地产行业研究周报：房企销售承压，小阳春待政策效果发力

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 房企销售承压 小阳春待政策效果发力 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：房企销售承压 小阳春待政策效果发力  1 月百强房企权益销售同比相对平稳，单月同比面积口径跌幅扩大、金额口径跌幅收窄。1 月中指研究院房企权益销售额及销售面积 TOP100 同比增速分别为-36.9%、-44.1%，由于跨年累计同比跌幅显著扩大；当月口径来看相较 2023 年 12 月同比跌幅保持相对平稳，其中 1 月权益销售金额同比跌幅收窄 2.5pct，面积口径同比跌幅扩大 6.7pct；从同比口径观察，当前市场整体热度仍处于低位。  从绝对值来看，当前商品房销售规模已进一步偏离近年常规水平。1 月当月百强房企权益销售额及销售面积处于历史低位，且较 2023 年前期低点深度下探，已较显著偏离近年的常规水平。  从市场情绪来看，当前的销售规模同比跌幅略大于 2022、2023 年初。2022、2023、2024 年 1 月百强房企权益销售面积当月同比跌幅分别为-36.1%、-38.8%、44.1%，分别较前一年 12 月下降 0.7pct、2.5pct、6.7pct，从市场的情绪来感知，2024 年初的商品房市场悲观情绪更甚。  房企销售均价同比下滑，量价结合指引一季度小阳春热度尚不清晰，仍需观察近期出台政策在春节后效果。回顾 2021-2023 年三次一季度的量价表现，2021 年为量价齐涨下的小阳春，市场情绪乐观；2022 年价稳量跌，在行业拐点显现与疫情双重影响下，2022 年一季度并未出现小阳春；2023 年价跌量涨，一方面源于下行期房价自然回落，同时也有三四线积压需求释放。进入 2023 年下半年，随着三四线销售再度走弱，售价伴随结构变化再度提升，进入 2023 年四季度，随着市场情绪在转弱，整体售价再度下探。比对2021、2023 年两次小阳春，2024 年一季度尚缺少市场信心，同时暂无显著积压需求待释放，市场回暖需更多外力推动改善预期，这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。  TOP50 房企普遍销售均不佳，1 月头部房企同比增速并无优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 1 月权益销售额同比增速分别为-40.5%、-30.5%、-31.9%，分别较 12 月单月同比下降 2.8pct、提升 5pct、下降3.2pct，累计口径较 12 月下降 29.6pct、10.4pct、11pct。  TOP50 房企多数同比销售负增速。其中 6 家房企增速达为正，10 家增速好于-20%，新进榜单房企 4 家；增速领先的 10 家房企分别为国贸地产（120.8%）、华侨城（45%）、星河控股（33.6%）、星河湾（31.6%）、中建东孚（21.6%）、联发集团（13.2%）、路劲集团（12.5%）、电建集团（-7.7%）、北京城建（-9%）、绿城中国（-13.4%）。  由于进入 1 月，市场热度转冷，同时已临近春节，部分高能级城市客户逐步返乡，导致高能级城市销售自然回落，一定程度影响部分头部房企销售表现，后续仍需进一步关注春节后销售表现。 数据追踪（1 月 29 日-2 月 4 日）：  新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为 2pct、-6pct，一线城市3pct，-2pct，二线城市-1%，-9pct，三线城市 11pct，-4pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比 56pct，累计同比 60pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比-2pct，成交金额累计同比 62pct，土地成交溢价率为 1%。  城市行情环比：北京（-20pct），上海（19pct），广州（7pct），深圳（-13pct），南京（-14pct），杭州（2pct），成都（35pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2024 年 2 月 6 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 分析师 SAC 执业证书编号： S1660523110002 行业基本资料 股票家数 109 行业平均市盈率 10.5 市场平均市盈率 11.47 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：基本面仍承压 24 年聚焦降价去库探明新均衡》2024-01-22 2、《房地产行业研究周报：二手房销售强于新房 上海限购松绑》2024-01-18 3、《房地产行业研究周报：10 月百强房 企销售同比再转弱》2023-11-06 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：房企销售承压 小阳春待政策效果发力 .................................................................................................................... 3 1.1 房企销售承压 小阳春待政策效果发力 ........................................................................................................................... 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 .................................................................................................................................