房地产行业专题报告：中国地产周期已调整至什么位置？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 中国地产周期已调整至什么位置？ 报告要点 [Table_Summary]行业多数指标已调整至 2017 年甚至更早之前，调整幅度前端（拿地和开工）＞中端（销售）＞后端（竣工和投资），住宅类指标调整幅度普遍更大；开工最新年化值（8.7 亿平）已回归 2007年，销量最新年化值（8.7 亿平）已回归 2009 年，边际角度均已超调，只是短期内仍有一定下行惯性，可能还需要超常规的政策对冲。行业量的急跌正在过去，今年 Q2 开始降幅收敛，价仍存结构性压力，但估值已进入长期均衡区间，建议关注优质开发龙头和弱周期标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 中国地产周期已调整至什么位置？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 经历两年多的下行周期后，地产行业已调整至什么位置？边际视角下，是否还有进一步下行压力？政策视角下，还有哪些工具可以托住下行斜率？本文主要围绕这三个问题展开。 地产周期已调整至什么位置？ 体量层面，多数指标回归至 2017 年以前，调整幅度前端＞中端＞后端，住宅类指标调整幅度普遍更大。前端：2023 年 300 城土地出让建面/出让金额均较高点下降 42%，分别回归至2015/2016 年水平；新开工面积较高点下降 58%，已接近 2007 年水平。中端：2023 年全国商品房销售金额/销售面积分别较高点下降 36%/38%，销售金额和面积分别接近 2016 和 2012年水平。后端：2023 年，竣工面积较高点下降 7%，接近 2021 年水平，参考性有待提高；地产投资较高点下降 25%，接近 2017 年水平；行业增加值较高点下降 5%，接近 2022 年水平。 价格层面，新房回归至 2020 年，二手房回归至 2018 年。70 城新房和二手房价格指数均于2021 年 8 月见顶，截至 2023 年 12 月，新房价格指数自高点累计下跌 4.2%，已跌至 2020 年7 月水平，而二手房价格指数自高点累计下跌 9.1%，已跌至 2018 年 8 月水平。 占比层面，住房贷款余额占比回归至 2016 年，增加值占比回归至 2014 年，投资额占比回归至 2006 年。2023 年 9 月末个人住房贷款余额占比为 16.1%，接近 2016 年 9 月；2023 年行业增加值占 GDP 比重为 5.8%，接近 2014 年，地产投资占 GDP 比重为 8.8%，接近 2006 年。 边际视角下，是否还有进一步下行压力？ 前端和中端的量已经超调，但短期仍有一定下行惯性。后端指标滞后反应前端和中端，前端和中端的持续疲弱，终将在后端得以体现，因此边际视角下重点关注前中端指标，以“2023Q4绝对值除以历史正常年份 Q4 占比”作为边际视角下的年化值。前端：新开工面积最新年化值为 8.7 亿平，已处于 2006-2007 年区间且低于中长期均衡区间，但销售预期不明朗、库存去化周期较长、资金压力较大、二手对新房的替代等背景下，预计新开工仍有下行压力。中端：全国商品房销售面积最新年化值为 8.7 亿平，接近 2009 年水平且低于中长期均衡区间。 政策视角下，还有哪些工具可以托住下行斜率？ 当前周期下行压力仍较大，产业政策尚未完全回归常态。利率方面，2023 年 9 月，央行口径个人住房贷款利率/基准利率为 96%，接近 2014 年水平，但当前房贷利率与理财收益率和国债收益率的缺口仍较大，且房贷利率折扣历史上最低接近 7 折，后续房贷利率有望继续下行，拉低偏高的实际利率；限购方面，当前仍有约十个重点城市保留限购措施，后续可以继续松绑；首付方面，政策下限已相当宽松，但部分核心城市执行层面仍相对严格，后续有放松空间。当前产业政策尚未完全回归常态，即便常态化之后，超常规的周期下行也需要超常规的政策对冲。 投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的 行业多数指标已调整至 2017 年甚至更早之前，累计调整幅度前端＞中端＞后端，开工和销量最新年化值（均为 8.7 亿平）已回归 2007 和 2009 年，边际角度均已经超调，只是短期内仍有一定下行惯性，可能还需要超常规的政策对冲。行业量的急跌正在过去，今年 Q2 开始降幅收敛，价仍存结构性压力，但估值已进入长期均衡区间，建议关注优质开发龙头和弱周期标的。 风险提示 1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《高股息或可以让高信用房企股价提前见底——房地产行业周度观点更新》2024-01-21 •《下行周期当中的结构性差异——2023 年 12 月70 城房价数据点评》2024-01-19 •《边际角度仍有压力，加速迈向新的均衡点——2023 年房地产开发和销售数据点评》2024-01-19 -32%-21%-10%1%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300指数2024-01-25%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 专题报告 图 1：房地产行业核心指标调整情况汇总 资料来源：国家统计局，中国人民银行，中指院，长江证券研究所 单位：亿平，万亿元2023年绝对值回调至哪年高点是哪年较高点变化300城土地出让建面16.220152013-42%300城土地出让建面:住宅4.920072013-63%300城土地出让金3.620162020-42%300城土地出让金:住宅2.920162020-45%中国:本年新开工房屋面积9.520072019-58%中国:本年新开工房屋面积:住宅6.920062019-59%中国:商品房销售额11.720162021-36%中国:商品房销售额:住宅10.320162021-37%中国:商品房销售面积11.220122021-38%中国:商品房销售面积:住宅9.520102021-39%中国:竣工房屋面积10.020212014-7%中国:房屋竣工面积:住宅7.220212014-10%中国:本年完成投资额11.120172021-25%中国:本年完成投资额:住宅8.420182021-25%中国:GDP:现价:房地产业7.420222021-5%70城新房价格指数(2010年12月=100, 2023年12月)151.12020-072021-08-4.2%70城二手房价格指数(2010年12月=100, 2023年12月)120.92018-082021-0