房地产行业：需求端常规政策还有多少优化空间？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 需求端常规政策还有多少优化空间？ 报告要点 [Table_Summary]地产需求端政策累计强度已经不低（整体接近 2014 年周期），但利率、限贷、限购等常规政策空间尚未用足（主要集中于核心城市），但当前周期下行惯性较大，常规政策的边际效果仍只能平滑下行斜率，趋势的逆转可能需要超常规的政策工具。行业量的急跌阶段正在过去，预计2024Q2 开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 需求端常规政策还有多少优化空间？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 2022 年以来，地产需求端常规政策陆续优化，截至目前累计强度已经不低（整体接近 2014 年周期），未来还有多少优化空间？本文围绕房贷利率、限贷、限购等三方面核心政策展开讨论。 利率：当前规则下一线城市仍有轻微空间，后续更多依赖降基准和降加点 政策框架：央行在 2022 年 5 月、2023 年 1 月和 8 月陆续调整差别化住房信贷政策，对房贷利率下限作出明确规定。根据最新政策，首套房贷利率不低于 LPR-20BP，新房价格同环比连续三个月均下降的城市，允许下调或取消房贷利率下限，二套房贷利率不低于 LPR+20BP。 政策进展：2024 年 1 月，5 年期以上 LPR 为 4.20%，2021 年以来累计下调 45BP。根据贝壳研究院数据，百城首套房贷平均利率为 3.84%，较 2021 年高点下降 190BP，其中一线/二线/三四线城市分别为 4.13%/3.86%/3.82%；百城二套房贷平均利率为 4.41%，较 2021 年高点下降 159BP，其中一线/二线/三四线城市分别为 4.54%/4.42%/4.40%，房贷利率绝对值处于历史低位，房贷利率折扣（加权平均房贷利率/基准利率）为 93%，接近 2014 年周期最宽松水平。 政策空间：1）一线城市首套、二套房贷利率，以及部分二线城市（杭州、成都等）二套房贷利率，可进一步降至框架下限；2）全球降息预期提升、我国实际利率偏高的背景下，LPR 有望进一步下调；3）房贷利率平均折扣历史上最低接近 7 折，后续加点规则可进一步调整。 限贷：核心城市执行层面仍相对严格，后续可进一步降至政策框架下限 政策框架：根据 2023 年 8 月《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，无论是否执行限购政策的城市，首套房首付比例不低于 20%，二套房首付比例不低于 30%；购房贷款可执行“认房不认贷”措施。 政策进展：截至 2024 年 1 月，从执行层面来看，绝大多数城市首付比例已降至政策框架下限（首套/二套最低 20%/30%），但部分城市仍较严格，主要是一线城市和部分二线城市核心区。 政策空间：1）一线城市目前首套最低首付比例 30%，二套最低 40%（京沪核心区最低 50%），可进一步下调；2）杭州、成都、厦门、海口等二线城市核心区首付比例仍高于政策下限，可进一步下调；3）认定标准方面，“认房不认贷”可进一步调整为更为宽松的“认贷不认房”。 限购：尚有十余个城市保留限购措施，后续有望迎来进一步松绑 政策进展：截至 2024 年 1 月，绝大多数城市已经完全取消限购，目前还有十余个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、成都、西安、天津、长沙、海口等）保留限购措施。 政策空间：限购是周期上行阶段加码的典型限制性政策，逐步松绑进程有望延续，调整路径可能如下，缩小限购范围（区域、面积段等）→降低或取消外地人社保年限要求→完全取消。 投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的 地产需求端政策累计强度已经不低（整体接近 2014 年周期），但利率、限贷、限购等常规政策空间尚未用足（主要集中于核心城市），但当前周期下行惯性较大，可能需要超常规的政策工具。行业量的急跌阶段正在过去，预计 2024Q2 开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。 风险提示 1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《配售型保障房的新年开局隐含哪些线索？》2024-01-23 •《潜龙在渊——房地产行业 2024 年度投资策略》2024-01-23 •《法拍房对商品房影响几何？》2024-01-23 -35%-23%-11%1%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300指数2024-01-26%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 专题报告 图 1：重点城市需求端政策进展 资料来源：各地政府网站，长江证券研究所（政策统计截至 2024 年 1 月 25 日，部分城市偏实际执行情况，后续若有变动以当地最新政策为准） 非户籍居民在限购范围内购房要求户籍居民非户籍居民增加购房指标（投靠、多孩等）当前限购范围购房要求（社保/个税，月）网签取证首套二套首套二套一线城市北京21-全域限购605√30%城六区50%非城六区40%--√4.30%（城六区）4.20%（非城六区）4.80%（城六区）4.75%（非城六区）上海21-全域限购60，36（金山/青浦/奉贤，人才）3（临港，人才）5√30%市区50%外围区域40%--√4.10%4.50%（市区）4.40%（外围区）广州21-除增城、从化、黄埔、番禺、白云四镇、花都外，全部限购242√30%40%30%40%√4.10%4.50%深圳21-除深汕合作区外，全部限购603√30%40%30%40%√4.10%4.50%二线城市杭州21√上城区、拱墅区、西湖区、滨江区1（有记录即可）5√25%35%20%30%√4.00%4.50%（限购区）4.40%（非限购区）宁波2√--20%30%√4.00%4.40%南京3√--20%30%√4.00%4.40%苏州除张家港、常熟外，全部限购02√20%30%20%30%√4.00%4.50%无锡2√--20%30%√3.70%4.50%成都天府新区、高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区63√30%40%--√4.00%4.50%（限购区）4.40%（非限购区）重庆2√--20%30%√4.00%4.40%西安21√二环