2024年度策略：REITs透视，市场回顾与前瞻

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略年度报告 2024 年 01 月 24 日 策略年度报告 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《高股息与公募重仓齐增——主动偏股基金 23Q4 重仓股配置分析-》，2024.1.22 2.《预期增长稍有回落估值手册-》，2024.1.22 3.《半导体助力，美股续攀升》，2024.1.21 4.《从实体经济杠杆角度看策略》，2024.1.21 5.《华夏华润商业 REIT 启动发售周观 REITs2024 年 1 月第 3 周-》，2024.1.20 REITs 透视：市场回顾与前瞻 2024 年度策略 [Table_Summary] 投资要点：  导读：本报告全面分析了 2023 年中国 REITs 市场，涵盖政策动态、一级市场发行、二级市场表现、流动性、基本面表现和估值情况。展望 2024，REITs 发行速度有望提速，消费型基础设施 REITs 的推出进一步丰富底层资产类型，流动性问题有望得到缓解，估值处于低位，REITs 价值有望回归。  政策：REITs 发展政策持续支持，消费型基础设施 REITs 推出。REITs 顶层设计持续支持。2023 年以来，证监会、发改委、央行等部门明确提出，进一步推进 REITs常态化发行，突出以“管资产”为核心，强化信息披露要求，持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资，推动配置型长期机构投资者参与 REITs 投资，全力推动 REITs 市场高质量发展。消费型基础设施 REITs 推出。2023 年 11 月，首批消费型基础设施 REITs 获批准予注册，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。REITs 底层资产类型进一步扩大，后续有望进一步推动算力、供热、水电、旅游等基础设施项目纳入 REITs 底层资产类型。  一级发行：新发行速度有所放缓，24 年有望提速。23 年新发行速度有所放缓。2023年全年共新发行 6 只 REITs，数量较 2022 年的 13 只明显下降。2021 年 6 月至今，REITs 累计新发行规模达到 986 亿元，已逼近 1000 亿元。若考虑四单 REITs扩募，总发行规模突破千亿。展望 24 年，REITs 发行有望提速。23 年四季度，REITs 受理速度明显加快，截至 2023 年底，已有 20 单 REITs 受理中，24 年 REITs一级发行有望提速。  二级表现：整体表现弱势，经营稳定资产相对抗跌。2023 年 REITs 整体表现偏弱。2023 年中证 REITs 指数月均涨跌幅为-2.1%。2023 年上半年由于经济修复预期转弱、部分 REITs 出现出租率下行和流动性的紧缺等原因，REITs 表现持续弱势。7月由于 FOF 基金放开投资 REITs，市场情绪修复，REITs 有所反弹。8 月以后，市场实际资金流入仍较为缓慢，市场再次下行。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施 REITs 月均涨跌幅分别为-2.7%、-1.5%、-2.6%、-0.5%、-1.3%和-1.3%，经营稳定的保租房和生态环保 REITs 相对抗跌。  流动性：整体有所改善，产业园、保租房和交通基础设施成交量相对较大。2023年流动性整体改善。2023 年 REITs 月均成交量为 14.3 亿份，相较于 2022 年同比上升 43%。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施 REITs 月均成交量分别为 6.2 亿份、0.9 亿份、2.0亿份、2.2 亿份、0.7 亿份、2.2 亿份，相较于 2022 年同比+42%、+61%、+13%、+28%、-24%和+20%。园区基础设施、保障性租赁住房和交通基础设施成交量相对较大，生态环保成交量有所萎缩。  基本面：整体表现稳健，能源基础设施亮眼。基本面方面，REITs 整体表现稳健，基本完成预期目标。营收完成度方面，大类板块方面，园区基础设施和仓储物流相对承压，2023Q1 和 2023Q3 完成度均低于 25%。能源基础设施 REITs 表现亮眼，2023Q2 和 2023Q3 完成度超预期。保障性租赁住房表现稳定，前三个季度完成度均略高于预期。交通基础设施回暖明显，2023Q3 完成度恢复到正常水平。生态环保前三季度完成度较低主要是由于季节性效应，四季度完成度有望大幅度上升。 策略年度报告 2 / 26 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明  估值：整体估值收益率超 7%，投资性价比凸显。估值方面，整体估值收益率超 7%，投资性价比凸显。截至 2023 年末，REITs 整体估值收益率均值达到 7.28%，收益率处于历史高位。大类板块方面，园区基础设施 REITs 估值收益率均值为 7.05%，仓储物流 REITs 估值收益率均值为 6.00%，能源基础设施 REITs 估值收益率均值为 5.23%；保障性租赁住房 REITs 估值收益率均值为 5.15%；生态环保 REITs 估值收益率均值为 7.01%；交通基础设施 REITs 估值收益率均值为 9.93%。  展望：市场建设持续完善，流动性问题有望缓解，REITs 价值有望回归。制度建设将进一步完善：首先，REITs 市场的发展将受益于发行规则的持续完善，信息披露机制的优化将增强市场的透明度。与此同时，对 REITs 扩募要求和退出机制的完善将提供更加灵活和高效的市场运作方式，进一步增强市场的吸引力。最后，税收政策的进一步优化将是推动 REITs 市场发展的另一个关键因素。流动性问题有望缓解：当前 REITs 市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等流动性不足的情况。政策端，证监会等相关部门也在促进FOF 基金、社保基金、保险资金等多方面资金主体放开投资 REITs 的限制。新的投资者群体，如公募基金、社保年金和海外投资者的加入，将为 REITs 市场带来新的活力和资金流。这不仅扩大了市场的参与者基础，还将提高了市场的流动性和深度。强制分红规则下，REITs 投资性价比高：公募 REITs 遵循的强制性高分红政策是其显著特征之一。根据相关规定，公募 REITs 必须分配超过 90%的可供分配金额作为股息，且这种分配每年至少发生一次。这种高比例的分红策略为投资者提供了稳定而可观的现金回报