房地产行业中国住房需求总量及结构趋势研究之三：高品质住宅，成长新赛道

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2024 年 01 月 21 日 高品质住宅，成长新赛道 看好 ——中国住房需求总量及结构趋势研究之三 相关研究 "投资销售两端仍待修复，期待三大工程加速推进-房地产 1-12 月月报" 2024 年1 月 17 日 "央行信贷支持保障房收储，上海郊区放松 限 购 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2024/01/06-2024/01/13）" 2024 年 1 月 14 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  正值四大发展契机，高品质住宅迎发展浪潮。我们认为，我国住房需求结构将出现分化，其中改善性需求对应的高品质住宅将迎来广阔成长空间，并且目前四大发展契机将进一步推动高品质住宅的发展浪潮，包括：1）政策导向由住有所居转向住有宜居：2023 年以来“好房子”和“高品质住宅”等关键词被中央和地方高频提及，表明政府对高品质住宅的重视程度，甚至住建部要求“在住房领域创造一个新赛道”；2）供给体系由单轨制转向双轨制：2023 年中央战略高度定位保障性住房，同时又要求商品住房回归商品属性，将推动我国住房供应逐步转向“保障房+商品房”并重的双轨制，而双轨制中产品力将成为市场竞争的关键因素；3）需求主体逐步由刚需主导转向改需主导：近几年中，人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发；4）供给主体由快周转模式转向高品质模式：近几年中，需求端、土地端、政策端的综合变化，将推动房企由以刚需为主的快周转模式逐步转向以改需为主的高品质模式。  品质住宅概念形成、标准细化，成交趋势显现。1998-2009 年，我国住房政策更加强调支持刚需，2003 年国土部发文推出限墅令，2006 年国务院推出“7090”政策，政府更加鼓励中小户型刚需产品，导致期间高品质住宅受限。2010-2022 年，我国品质住宅概念逐步形成，2010 中房协首次提出“百年宅”概念，2012 年，财政部和住建部联合发文支持绿色住宅，2015 年“7090”政策逐步退出，2021 年集中供地中多地提出“竞品质”规则，但期间 2017 年开始超 75 城限价导致高品质住宅仍然受限。直到 2023 年，我国品质住宅政策进入推广阶段，2023 年住建部部长多次强调好房子，同年安徽、河南、山东、江苏等省市分别推出高品质住宅政策，并细化高品质住宅标准。与此同时，2015 年开始，大户型成交占比逐步提升，同期套均面积也逐步提升，2018 年开始，刚需和改需的成交价格出现结构分化，均反映出市场逐步由刚需主导转向改需主导。但由于历史原因造成稀缺的高品质供给无法满足持续累积的改善性需求，预示高品质住宅将迎来发展浪潮。  高品质住宅渗透率低，高品质新赛道空间广阔。供给端，通过七普和统计局数据，我们估算目前我国城镇住宅存量约 344 亿平，其中高品质住宅合计约 82 亿平、渗透率约 24%。估算低品质住宅包含四部分：1）年限长：1999 年及以前住宅存量占比 32.5%；2）面积小：2000 年后人均 50 平以下住宅占比 42.0%；3）限价产品：2017 年限价后住宅竣工合计*50%（人均 50 平以上部分）占比 1.2%；4）出险产品：53 家出险企业 21H2 以来竣工面积占比 0.6%。高品质住宅渗透率中，一线城市（北京、上海）14%<二线城市（重庆、天津）22%<全国 24%，高能级城市高品质住宅渗透率更低。需求端，人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发，我们估算2022-30 年改需占比达 44%，这意味着后续高品质住宅渗透率提升空间广阔，并估算2022-30 年改需年均达 6 亿平，对应规模 6.5-8.3 万亿，这意味高品质新赛道空间广阔。  优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。我们认为，我国住房需求中枢仍有支撑，预计未来房地产总量将呈现弱复苏，这意味着后续行业 Beta 有望稳定，同时预计行业结构分化加大，这也将孕育结构中出现 Alpha 成长机遇，包括供给出清后的格局优化和高品质住宅渗透率提升，并预计优质房企将拥有两大 Alpha 成长性：一方面，优质房企受益格局优化红利，可享受销售集中度的进一步提升；另一方面，优质房企凭借产品力优势，可享受高品质住宅渗透率的进一步提升。综合考虑格局优化、产品力、成长性等多方面因素，我们认为，有望受益于高品质住宅赛道的房企包括：滨江集团、建发股份（建发国际）、招商蛇口、华润置地、绿城中国（绿城管理）等。  投资分析意见：高品质住宅，成长新赛道，维持“看好”评级。考虑到改善性需求有望逐步爆发、但高品质住宅供给稀缺、以及中央要求建好房子等多方面因素，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。此外，我们维持认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。  风险提示：销售和融资资金趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 42 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，源于高品质住宅低渗透率、改善性需求逐步爆发和中央要求建好房子等的共同推动，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。此外，我们维持认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。 我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。 原因及逻辑 1）正值四大发展契机，高品质住宅迎发展浪潮。我们认为，我国住房需求结构将出现分化，其中改善性需求对应的高品质住宅将迎来广阔成长空间，目前四大发展契机也将进一步推动高品质住宅的发展浪潮，包括：