房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读：新开工边际回落，修正上月数据异常跳变的市场预期

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2024 年 01 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-12 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 12 月单月销售面积基期调整同比增速-12.7%（较上月减少 2.5pct），季调环比为-2.7%，全年累计销售面积 11.2 亿平，基期调整累计同比-8.5%，市场热度仍处于低位；往后看，据房管局高频数据，1 月 1-11 日样本城市销量同比负增速较 12 月单月仍有扩大，观察供需两端政策持续落地情况； 居民购买能力方面，关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，二手带看同比持续正增长，新房案场来访同比连续负增长； ❑ 12 月单月竣工面积基期调整同比增速为+15.3%（较上月增加 3.1pct），季调环比为+3.5%，全年基期调整累计同比+17.0%，判断短期竣工增速或将高位震荡回落，强调 23 年竣工回补后 24 年或开启回落周期，24 年可关注竣工回落预期落地后的产业链机会； 12 月单月新开工面积基期调整同比增速为-10.4%（较上月减少 15.3pct），季调环比为-4.1%，全年基期调整累计同比-20.4%，单月新开工同比滞后反应上半年土地市场的持续低迷，边际回落，修正上个月数据异常跳变的市场预期。往后看，判断新开工短期受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，反弹弹性有限，但在 24 年销售整体下滑 5%以内的前提下，24 年下半年有效库存去化周期或将不到 3 年，具备倒逼新开工见底及被动反弹的基础； 12 月单月投资金额基期调整同比增速为-12.5%（较上月减少 2.0pct），季调环比为-7.8%，全年基期调整累计同比-9.6%，往后看，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极关注后续“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）等对投资新的拉动； ❑ 12 月单月到位资金基期调整同比增速为-15.8%（较上月减少 7.1pct），季调环比为-2.5%，全年基期调整累计同比-13.6%，结构上融资类到位资金同比同步于新开工，边际回落，销售类到位资金同比同步于销售额，边际回落； 12 月末房地产行业资金链指数趋势回升（122%），但仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性； 12 月 70 城中一二三线城市房价均下跌，下跌城市数量进一步增加。12 月 70城整体新房房价环比-0.45%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 7 个（较上月减少 2 个），持平 1 个（较上月减少 1 个），下跌 62 个（较上月增加 3个）；一线新房房价环比-0.4%，二线环比-0.4%，三线环比-0.5%； ❑ 投资建议：（1）广深城中村政策支持逐步推进，关注三大工程对经济和地产投资的带动。近期供需政策逐步推进，太仓全域推进“以旧换新”叠加央行“租赁住房贷款支持计划”逐步落地，关注类似政策在供给端的作用，上海青浦等放开单身限购也或一定程度释放需求。（2）估算全国无效库存占比25%-30%，并基于 24 年销售整体下滑 5%以内，行业平均 3 年的正常库存去化以及供需双向落地的政策预期，预判中周期均衡或在 24 年下半年出现； 房地产板块：维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】等，以及从区域开始发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：若 24 年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 273 5.4 总市值（十亿元） 2703.1 3.7 流通市值（十亿元） 2455.6 3.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -9.1 -7.7 -20.7 相对表现 -7.5 7.3 0.0 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房成交面积负同比扩大——样本城 市周 度高 频数 据全 追踪》2024-01-14 2、《新房及二手房成交保持边际改善——样本城市周度高频数据全追踪》2024-01-07 3、《新房及二手房成交边际改善——样本城市周度高频数据全追踪》2024-01-01 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010Jan/23May/23Sep/23Dec/23(%)房地产沪深300新开工边际回落，修正上月数据异常跳变的市场预期 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-12 月全国房地产相关数据，1-12 月累计房地产销售面积 11.17 亿平，累计同比（基期调整）-8.5%，房地产销售金额 11.66 万亿元，累计同比（基期调整）-6.5%；新开工面积 9.54 亿平，累计同比（基期调整）-20.4%；竣工面积 9.98 亿平，累计同比（基期调整）+17.0%；开发投资额 11.09 万亿元，累计同比（基期调整）-9.6%；到位资金 12.75 万亿元，累计同比（基期调整）-13.6%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布 23 年 12 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.45%，其中一线城市环比-0.40%，二线城市环比-0.40%，三线城市环比-0.50%；二手房房价环比-0.79%，其中一线城市环比-1.10%，二线城市环比-0.80%，三线城市环比-0.80%； （3）统计局公布 23 年 12 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比基本持平，同比+0.20%。 图 2：12 月份 70 城新房房价环比-0.45%，二手房房价环比-0.79%