房地产行业研究周报：二手房销售强于新房 上海限购松绑

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 二手房销售强于新房 上海限购松绑 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈： 10 月百强房企销售同比再转弱 高频数据显示 1 月第二周新房销售热度仍低迷。30 城商品房销售面积累计同比比-40.9%，其中一二三线累计同比增速分别为-52.2%、-35.5%、-38.4%，1 月 8日-1 月 14 日，30 城商品房销售面积当周同比-43.4%，较上周下降 10.7pct，一二三线当周同比分别为-46%，-40.3%、-48.4%，较上周提升 12.1pct、下降24.6pct、下降 12.9pct。 从绝对值来看，2024 年初市场热度进入历史新低点。观察 30 城商品房销售面积7 日移动平均历年水平，2024 年初，30 城销售面积较 2023 年有显著下滑，除一线城市外，二三线城市销售规模均已偏离 1 月销售规模历史区间。高频数据发力，一方面因当前商品房市场情绪低迷，同时与临近春节购房者主动选择观望有关，预计后续新房市场转暖需等待春节后三四月份市场表现。 二手房销售实现同比增长，市场热度好于新房。截止至 1 月 14 日，13 城二手房销售面积累计同比 6.5%，当周同比 10%，较上周提升 7.7pct。受近期北京、上海等地二手房政策进一步松绑影响，二手房市场热度有所提升。在政策利好之外以及对期房的顾虑影响之外，我们也应看到近期二手房价格较新房有进一步回落，同时二手房房源遍布全市范围，而核心区新房供应量相对低，外围板块销售去化压力大，也是造成新房二手房销售分化的另一原因。 近期商品房销售不佳背景下，因城施策持续发力，上海出台新政策放松限购。1月 13 日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满 3 年及以上、且在上海市无住房，与人才购房区域范围内用人单位签订 2 年及以上劳动（聘用）合同且工作满 1 年的非沪籍人才满足一定条件后，可在人才购房区域范围内购买 1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 整体来看，在悲观预期下，当前商品房市场仍处于基本面低迷，政策陆续出台承托市场下行压力的轨道中。在这期间，市场仍将表现为以价换量，库存缓慢去化，利好政策出台缓解悲观情绪，等待供需关系修复实现量价新平衡，或在“防风险”背景下，救市政策力度扩大，时间节点优先关注 2-4 月的房企偿债高峰以及销售“小阳春”窗口期变化。 数据追踪（1 月 8 日-1 月 14 日）：  新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-49pct、-7pct，一线城市-52pct，13pct，二线城市-44%，-5pct，三线城市-57pct，-31pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比 10pct，累计同比 7pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-15pct，成交建筑面积累计同比-44pct，成交金额累计同比 29pct，土地成交溢价率为 6.1  城市行情环比：北京（-26pct），上海（10pct），广州（35pct），深圳（34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2024 年 1 月 17 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 分析师 SAC 执业证书编号： S1660523110002 行业基本资料 股票家数 109 行业平均市盈率 12.34 市场平均市盈率 10.50 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：10 月百强房企销售同比再转弱》2023-11-06 2、《房地产行业研究周报：首批消费REITs 受理 加速存量资产盘活》2023-11-01 3、《房地产行业研究周报：基本面低位修 复 企稳阶段仍需政策呵护》2023-10-24 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：二手房销售强于新房 上海限购松绑 ..................................................................................................................... 3 1.1 二手房销售强于新房 上海限购松绑 ............................................................................................................................. 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 .................................................................................................................................................................................. 6 4. 数据追踪 .................................................................................................................................................................................. 7 4.1 新房成交数据 ............................................