房地产行业2023年12月70个大中城市房价数据点评：70城房价持续下行，二手房压力大于新房

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 1 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年12 月70 个大中城市房价数据点评 70 城房价持续下行，二手房压力大于新房 国家统计局发布 2023 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.8%。 核心观点  12 月 70 大中城市房价持续下跌，所有城市二手房房价环比均下跌。12 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，二手房房价环比下跌 0.8%，环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续七个月持续下滑；二手房房价已经连续八个月持续下滑。70 个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。12 月新房房价环比上涨的城市仅 7 个，比上月减少 2 个，下跌城市有 62 个，比上月增加 3 个，新房下跌城市数量为 2015 年 3 月以来的最高水平；70 个城市二手房均下跌，所有二手房城市房价均下跌过去也仅在 2014 年 9月出现过一次。房价下行压力较大，一方面，虽然 12 月仍处于政策利好期，但多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。另一方面，各类购房利好政策落地后，置换需求导致二手房挂牌量持续增长，同时二手房业主方心理预期松动，积极以价换量。  一线城市二手房房价仍然明显承压，“以价换量”态势明显。1）新房：12 月一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。12 月一线城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。其中，北京环比持平（前值：-0.1%）；上海环比上涨 0.2%（前值：+0.6%）；广州环比下降 1.0%（前值：-0.9%），连续 7 个月房价下滑；深圳环比下降 0.9%（前值：-0.8%），连续 8 个月房价下滑。上海房价相对更有韧性，2019 年 8 月以来环比始终保持正增长。北京与上海 12 月月中虽有重磅政策利好，但政策起效仍需要一个过程，新房市场尚待二手房“卖旧买新”传导，叠加 12 月供应量有所减少（根据克而瑞，12 月北京、上海新房供应面积环比分别减少 14%、3%），新房房价保持稳定态势。从 2023年全年来看，北京新房房价上涨 3.5%，上海上涨 4.4%，广州下跌 1.2%，深圳下跌 2.3%。2）二手房：12 月一线城市二手房房价环比下降 1.1%，环比降幅较上月收窄了 0.3 个百分点。其中，北京环比下降 1.2%（前值：-1.4%）；上海环比下降 0.6%（前值：-1.5%）；广州环比下降 1.5%（前值：-1.0%）；深圳环比下降 1.1%（前值：-1.5%）。12 月一线城市二手房房价环比降幅虽有所收窄，但仍属于历史上较大的单月降幅，可见，在多项政策利好下，二手房挂牌量走高、可选房源增加，部分“卖旧买新”意愿迫切的二手房业主选择下调价格以加速成交。从 2023 年全年来看，北京二手房房价上涨 1.6%，上海下跌 0.2%，广州下跌 2.6%，深圳下跌 1.8%。  二线城市房价环比跌幅扩大，成都房价相对韧性足。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点。81%的城市新房房价环比下跌，石家庄、太原、长春、南宁、成都、西安新房房价环比略有上涨，其中成都房价相对有韧性，已经持续 24个月环比上涨，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有厦门、南京、武汉，跌幅均超过 1%，前期热度较高，回调明显。从全年来看，仍有 42%的二线城市新房房价正增长，例如成都（7.0%）、杭州（4.2%）、长沙（3.4%）、宁波（2.8%）、济南（2.8%）、合肥（2.6%）、西安（2.3%）、海口（2.0%）、青岛（1.6%）、银川（1.6%）、南昌（1.2%）、重庆（1.1%）、乌鲁木齐（0.7%），一方面是因为二线城市政策调整力度较大，起到了一定积极效果，另一方面是因为部分二线城市前期回调较多。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.8%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点。所有城市环比均下跌，其中杭州、南京、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、海口、成都、贵阳、重庆二手房房价环比跌幅相对较大，均超过 1%，主要多是因为前期政策带来的需求逐渐释放完毕，市场开始呈现量价齐跌态势。从全年来看，仅成都、长沙二手房房价出现上涨，分别上涨 5.8%、0.6%，其余所有二线城市 2023 年二手房房价均承压。  所有三线城市均面临较大的房价下行压力。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点。所有三线城市新房房价环比下跌，跌幅相对较大的城市有徐州、湛江，跌幅高达 1.0%。从全年来看，91%的三线城市 2023 年新房房价下跌，仅三亚、遵义、南充三个城市同比略有上涨或持平。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.8%，环比降幅和上月持平。所有三线城市二手房房价环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、无锡、扬州、徐州、温州、洛阳、襄阳、常德、桂林、北海，跌幅均大于等于 1.0%。从全年来看，除南充以外，所有城市 2023 年二手房房价均下跌。全年数据来看，南充新房、二手房房价虽然都能保持小幅上涨，但是对于南充自身而言，房价仍是明显低于 2021 年及以前的（2023 年南充中心城区新房房价 5992 元/平，同比虽然上涨 1%，但较2021 年下跌了 5%，较 2020 年下跌了 12%）。  12 月各面积