房地产行业2023年12月地产数据点评：销售再下探，未来关注价格

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 01 月 18 日 2023 年 12 月地产数据点评 推荐 （维持） 销售再下探，未来关注价格 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 统计局公布 2023 年 12 月份地产数据，1-12 月份房地产销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比-8.5%、-6.5%、-9.6%、-20.9%，较 1-11 月同比增速-0.5pcts、-1.3pcts、-0.2pcts、+0.6pcts。 评论： 销售进一步下滑，若按 2023 年 Q4 销售进行年化，对应全年地产销售面积和金额仅分别为 8.4 亿平、8.9 万亿。从 stl 季调数据看，2023 年下半年仅 9 月销售出现小幅反弹，其后快速回落，至 12 月跌至新低。当前地产需求问题并非仅仅在居民收入端，而是旧的先卖地后发展模式下，带来供需关系重大逆转，微观层面则是居民购房从资产增值逻辑转向比价逻辑。这也导致传统的周期性政策的效果较为乏力，销售低迷情况仍难以扭转。若按照 2023 年第四季度的地产销售进行年化，则对应全年销售面积仅为 8.4 亿平、销售金额仅为 8.9 万亿元，较 2023 年全年销售分别下滑 25%、24%。预计 2024 年 Q1 地产销售同比下滑的压力较大。 图表 1 12 月销售面积季调环比下滑 6% 图表 2 12 月销售金额季调环比下滑 6% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 施工面积进入趋势性下行阶段，未来地产投资仍有下行压力。2023 年全年商品施工面积83.8 亿平，同比下滑 7.2%，而按照施工面积/销售面积达到 7.5。即使在行业旧的囤地模式下，该比例也仅在 5-6 之间，预计在销售稳定后，该比例也将稳步降至 5 左右水平，也即意味着施工面积中长期将持续下滑。而房地产开发投资完成额增速与施工面积增速高度相关，房地产开发投资完成额预计也将面临中长期持续下滑压力。 020004000600080001000012000140001600018000(万平）销售面积季调数据趋势项销售面积季调数据02000400060008000100001200014000160001800020000（亿元）销售金额季调数据趋势项销售金额季调数据 2023 年 12 月地产数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 3 施工面积/销售面积达到 7.5，处于高位 图表 4 地产投资增速与施工面积增速高度相关 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 新开工呈现筑底迹象，但无法推演投资增速好转。从 stl 季调数据观测，从 2023 年 4 月份以来，新开工呈现筑底迹象，并未继续下跌。按照 4 月份后新开工数据进行年化，可得到年化新开工面积为 8.7 亿平，较 2023 年全年下跌 8.7%。由于开发商越来越趋于以销定产的模式，预计后续新开工将向销售收敛。但新开工跌幅收窄，并不能推演地产投资好转，主要在于行业投资主要取决于施工量，作为流量的新开工在经历大幅下跌即使企稳，也无法推演存量施工的好转。 图表 5 2023 年 4 月份后，新开工季调数据呈现筑底迹象 资料来源：Wind，华创证券 由于本轮居民购房微观逻辑变化，预计价格将先于成交量见底，当前新房价格跌幅仍未收窄。过去居民基于资产价格上涨购房，但彼时支撑房价单边上涨的两个基础当前已经发生了变化：1）城市不断外拓，郊区地价房价上涨支撑城市房价中枢；2）稀缺性导致住宅成为价值储藏工具。从而居民购房转向比价逻辑，近期微观调研也发现，租金收益率成为居民买卖住宅的参考标准。因此，本轮下滑预计价格将先于成交量见底。而从 70 大中城市房价环比来看，目前仍在下跌过程中，12 月份环比下跌的城市数量达到 62 个，后续价格仍是重要观测指标。 0.01.02.03.04.05.06.07.08.00.020.040.060.080.0100.0120.0施工面积（亿平）施工面积/销售面积（右轴）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%开发投资完成额增速施工面积增速05000100001500020000250002010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1地产新开工季调数据趋势项地产新开工季调数据 2023 年 12 月地产数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 6 12 月 70 大中城市新建商品住宅下跌 0.9% 图表 7 12 月 62 城商品住宅价格环比下跌 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 在行业总体仍存在一定下行压力的情况下，建议布局土储质量相对较好的房企。与制造业不同，传统房企大多具有较高土储去化周期，从而被动承受行业下行期资产减值的风险，低质量土储仍是行业的难题。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 -8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2011-012011-092012-052013-012013-092014-052015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-0970大中城市新房商品住宅价格同比0102030405060702011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102020-052020-122021-072022-022022-092023-042023-1170城同比下跌城市70城环比下跌城市 2023 年 12 月地产数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学