房地产行业2023年12月统计局数据点评：行业销售额回落至2016年；预计2024年销售与投资仍将低位运行

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 1 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年12 月统计局数据点评 行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行 国家统计局发布 2023 年全国房地产开发投资和销售情况。12 月销售面积 1.12 亿平，同比增速-12.7%（前值：-10.3%）；开发投资金额 6868 亿元，同比增速-12.5%（前值：-10.6%）；新开工面积 7920 万平，同比增速-10.3%（前值：4.9%）。2023 年销售面积 11.17 亿平，同比下降 8.5%；开发投资金额 11.09 万亿元，同比下降 9.6%；新开工面积 9.54 亿平，同比下降 20.4%。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  12 月单月商品房销售降幅扩大，房价面临下行压力。12 月全国商品房销售面积 1.12 亿平，同比下降 12.7%，同比降幅较上月扩大了 2.5 个百分点，其中住宅单月销售面积同比下降 16.1%，同比降幅较上月扩大了 3.2 个百分点；单月全国商品房销售金额 1.13 万亿元，同比下降 17.1%，同比降幅较上月扩大了 8.5 个百分点，其中住宅销售金额同比下降 20.2%，同比降幅较上月扩大了 9.8 个百分点。12 月商品房销售均价 10069 元/平，环比下降 2.1%，同比下降 5.0%；其中住宅销售均价 10580 元/平，环比下降 2.6%，同比下降 4.9%，住宅销售均价单月同比降幅为 2022 年 5 月以来最大值。  从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售降幅相对较小。12 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-10.0%、-21.6%、-10.2%，其中东部地区同比降幅较上月扩大了1.6 个百分点，中部地区同比降幅较上月收窄了0.1 个百分点，西部地区同比增速较上月提升了10.8个百分点。2023 年全年来看，东部也明显好于中西部地区，东部地区销售面积同比增速为-6.7%，中、西部分别为-13.2%、-7.5%。  2023 年行业规模持续下滑，全年销售面积降幅 9%，符合我们的预测，销售额回到 2016 年的水平。2023 年全年全国商品房销售面积 11.17 亿平，同比下降 8.5%（2022 年：-24.3%）；销售金额 11.66 万亿元，同比下降 6.5%（2022 年：-26.7%）；销售均价 10437 元/平，同比增长 2.2%（2022 年：-3.2%）。其中，2023 年住宅销售面积 9.48 亿平，住宅销售金额 10.30万亿元，同比增速分别为-8.2%、-6.0%；住宅销售均价 10864 元/平，同比增长 2.4%。经过了两年的调整，2023 年的全国商品房销售金额已经基本回落至 2016 年的水平，而销售面积基本回落至 2012 年的水平；2023 年销售面积与销售金额较2021 年的历史峰值分别下降 37.7%、35.9%。  从季度走势来看，2023 年房地产行业呈现“脉冲式”复苏，销售表现为“前高中低后稳”格局。Q1 因疫情解封、政策调整带来了一波需求集中释放，销售迎来“小阳春”，3、4 月单月销售面积同比增速回正，分别达 0.1%、5.5%，这是自 2021年下半年以来首次单月销售面积增速回正。Q1 住宅销售面积、金额累计同比均呈现正增长，达到 1.4%和 7.1%。Q2 在供应收缩、需求退潮下销售复苏动能减弱，商品房销售面积、金额同比降幅分别为 8.6%、1.6%。Q3 市场持续走弱，明显承压，商品房销售面积、金额同比降幅分别扩大至 12.3%、16.1%。随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，Q4 市场又迎来一轮短暂复苏，整体表现好于 Q3。Q4 销售面积 2.69 亿平、销售金额 2.76 万亿元，同比分别下降 11.5%、12.2%，降幅较 Q3 分别收窄了 0.8、3.9 个百分点。  由此可见，当前行业销售仍处在底部修复的阶段，考虑到2024 年需求端政策仍将维持宽松态势，以及近期一线城市的购房政策放松力度较大，我们预计2024 年销售降幅较2023 年有所收窄，预计2024 年全年商品房销售面积同比增速-6%、销售金额同比增速-9%、销售均价-3%。不过，与2021 年及以前相比，销售绝对值仍是下了一个台阶的，未来将逐步回归真实住房需求。 2. 房地产开发投资、新开工：  12 月单月新开工与投资降幅扩大，房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。12 月单月开发投资金额 6868 亿元，同比下降 12.5%，同比降幅较上月扩大了 2.0 个百分点，已经连续八个月降幅超过一成，其中 12 月住宅投资额同比下降 13.8%，同比降幅较上月扩大了 2.5 个百分点。本月投资数据走弱主要是因为建安数据的走弱。12 月施工面积 7019 万平，同比下降 7.2%，同比增速较上月下降 10.9 个百分点。12 月新开工面积 7920 万平，同比下降 10.3%，同比增速较上月下降了 15.3个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对较小，仍是房企投资的重点地区。12 月东、中、西部地区投资降幅分别为 7.9%、