房地产行业1-12月月报：投资销售两端仍待修复，期待三大工程加速推进

行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 1 月 17 日 投资销售两端仍待修复，期待三大工程加速推进 看好 ——房地产 1-12 月月报 相关研究 "央行信贷支持保障房收储，上海郊区放 松 限 购 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2024/01/06-2024/01/13）" 2024年 1 月 14 日 "PSL 重启支持三大工程，广深细则推出预示城改加速，央行支持收购存量房作 保 障 房 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/12/30-2024/01/05）" 2024 年 1 月 7 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  12 月投资端仍较弱，投资低位走弱、开工转负、竣工高位。2023 年，12 月单月来看，投 资 同 比 -12.5% （ 计 算 值 -24.0% ）， 较 前值 -2.0pct； 开 工 同 比 -10.4% （ 计 算 值 -11.6%），较前值-15.3pct；竣工同比+15.3%（计算值+13.4%），较前值+3.1pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 12 月房地产开发投资数值下调了7.7%、下调幅度较上月扩大了 0.4pct，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2024 年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。  12 月销售端仍较弱，销售面积同比-13%、销售金额同比-17%。2023 年，12 月单月来看，销售面积同比-12.7%（计算值-23.0%），较前值-2.5pct；销售金额同比-17.1%（计算值-22.9%），较前值-8.5pct；销售均价同比-5.0%（计算值+0.2%），较前值-6.8pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 12 月商品房销售面积数值下调了 10.1%、下调幅度较上月扩大了 0.2pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2024 年预测：销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%。  12 月资金端再走弱，自筹资金降幅收窄，国内贷款、销售回款降幅扩大。2023 年，12月单月来看，资金来源同比-15.8%（计算值-17.8%），较前值-7.1pct。从 12 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-10.9%（计算值-12.5%），较前值-18.2pct；自筹资金同比-3.0%（计算值-11.7%），较前值+5.4pct；定金及预收款同比-21.5%（计算值-22.8%），较前值-4.9pct；个人按揭贷款同比-20.6%（计算值-22.5%），较前值-6.6pct。12 月单月资金来源同比降幅扩大，其中，融资资金中，国内贷款降幅扩大、自筹资金降幅收窄，销售回款降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：投资销售两端仍待修复，期待三大工程加速推进，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点，鉴于近期 PSL 重启、广深细则推出、广州房票落地等，预计城中村改造正加速推进，同时保障房收储也将锦上添花，预计将共同推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A； H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，三大工程推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：12 月投资端仍较弱，投资低位走弱、开工转负、竣工高位 据统计局数据，2023 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 110,913 亿元，同比增长-9.6%，较 1-11 月下降 0.2pct。其中，12 月单月商品房投资增速-12.5%，较 11 月下降 1.9pct。住宅方面，1-12 月，住宅投资 83,820 亿元，同比增长-9.3%，较 1-11 月下降 0.3pct，占房地产开发投资的比重为 75.6%，较 1-11 月下降 0.2pct，其中，12 月单月住宅投资增速-13.8%，较 11 月下降 2.5pct。 分区域来看，1-12 月房地产开发投资东部地区同比-5.3%（较前值-0.2pct）、中部地区同比-9.5%（较前值-0.5pct）、西部地区同比-19.6%（较前值-0.5pct）、东北地区同比-24.5%（较前值+1pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年 1-12 月房地产开发投资数值下调了 7.7%、下调幅度较上月扩大了0.4pct，，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 2.8%、18.2%、10.6%和 0%。 具体而言，2023 年 1-12 月房地产开发投资累计同比公布值为-9.6%，而计算值为-16.5%，其中 影 响 较大 的 中 部地 区 （公 布 值-9.5%VS 计 算值-26.0% ）和 西 部 地区 （ 公 布值-19.6%VS 计算值-28.1%）；2023 年 12 月房地产开发投资单月同比公布值为-12.5%，而计算值为-24.0%，其中影响较大的中部地区（公布值-16.1%VS 计算值-32.0%）和西部地区（公布值-31.0%VS 计算值-61.1%）。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 11