房地产：城中村改造怎么搞？——以一线城市为例

城中村改造怎么搞？——以一线城市为例证券研究报告报告日期：2023-12-18证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com执业资格证书编码：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MALL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编码：S11901220700131城中村改造基本情况分析2/261.1 城中村改造基本情况分析—相关政策◼ 今年以来，中央层面多次提及城中村改造问题，对其重视程度明显增加时间政策/会议具体内容2023年4月28日中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。2023年7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023年7月24日中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023年7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。2023年7月31日国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，其中提及支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。2023年8月17日2023年第二季度中国货币政策执行报告加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2023年8月18日中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电话会议积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。资料来源：中国政府网，太平洋研究院整理表：今年以来中央多次提及“城中村”改造1.2 城中村改造基本情况分析--重要意义◼ “城中村” 从狭义上，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区；◼ 积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。图：进行城中村改造的意义资料来源：太平洋研究院整理城中村改善城乡居民居住环境条件优化房地产结构消除城市建设治理短板推动城市高质量发展改造一二线城市房地产供需不平衡，核心区域土地资源短缺部分城中村布局凌乱，房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件较差，存在安全隐患扩大内需，促进投资和消费激发上下游相关产业发展活力1.3 城中村改造基本情况分析—改造范围◼ 改造范围：超大特大城市◼ 根据国务院2014年印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，按照城区常住人口数量，将城市划分为五类七档；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，500万-1000万的城市为特大城市；◼ 考虑到人口流动、统计口径调整等变化，不同时期城市类型有所变动，按照《2020中国人口普查分县资料》，我国共有7个超大城市、14个特大城市，合计21个超大特大城市。资料来源：第七次全国人口普查，太平洋研究院整理表：超大特大城市一览表类型城市常住人口数（万人）城区人口数（万人）城区人口占比超大城市上海2487.11987.379.9%北京2189.31775.281.1%深圳1749.41743.899.7%重庆3205.41634.451.0%广州1867.71487.879.7%成都2093.81334.063.7%天津1386.61093.378.8%特大城市武汉1244.8995.380.0%东莞1046.7955.891.3%西安1218.3928.476.2%杭州1193.6874.273.2%佛山949.9853.989.9%南京931.5791.585.0%沈阳907.0706.777.9%青岛1007.2600.859.6%济南920.2587.863.9%长沙1004.8554.655.2%哈尔滨1001.0549.954.9%郑州1260.1534.542.4%昆明846.0534.163.1%大连745.1520.869.9%1.4 城中村改造基本情况分析—改造模式◼ 改造模式按照实施主体分为三类：◼ 城中村改造项目实施主体包括政府、开发商和村集体股份公司；◼ 按照各主体在前期土地征收环节的话语权高低，分为政府主导、市场化主导、混合主导三种模式。政府主导市场化主导混合主导运作模式区域政府发挥引导作用，对项目进行统一规划管理政府或平台公司通过市场化机制引入综合开发能力较强的房地产开发企业，由市场化房企主导开发、改造及后续运营市场化房企与村集体或地方政府进行合作，市场化主体可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，或以投资入股等方式参与特点政府能够协调各职能部门间的关系，阻力较少充分利用市场资金优势，开发企业具备丰富经验，对房企的开发能力、信用及资金实力要求较高政府进行合理引导，民间资本可缓解资金压力资料来源：中国经营报，太平洋研究院整理表：“城中村”改造模式按照引导主体分类1.4 城中村改造基本情况分析—改造模式◼ 改造模式按照实施方式分为三类：◼ 拆除新建：适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准的城中村，资金能平衡、群众改造意愿强烈、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的城中村实施拆除新建；◼ 整治提升：不具备条件的，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，成本相对较低，周期短；◼ 拆整结合：介于上述两者之间，保留适用