房地产行业跟踪周报：新房销售同比持续承压，京沪放松房地产政策

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 东吴证券研究所 1 / 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业跟踪周报 新房销售同比持续承压，京沪放松房地产政策 2023 年 12 月 18 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房销售环比提升，多家银行支持房企融资》 2023-12-04 《深圳降低二套房首付比例，广州推进城中村改造立法工作》 2023-11-29 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 上周（2023.12.09-2023.12.15，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+0.9%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-1.7%，-1.0%，超额收益分别为-2.6%、-1.9%。29 个中信行业板块中房地产位列第 8。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 266.6 万方，环比+12.4%，同比-22.1%；2023 年 12 月 1 日至 12 月 15 日累计成交 545.1 万方，同比-23.3%。今年截至 12 月 8 日累计成交 15048.7 万方，同比-11.0%。 （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 152.0 万方，环比-3.1%，同比+28.5%；2023 年 12 月 1 日至 12 月 15 日累计成交 336.2 万方，同比+25.1%。今年截至 12 月 15 日累计成交 7922.3 万方，同比+31.6%。 （3）库存及去化：上周 14 城新房累计库存 9830.4 万方，环比+0.8%，同比-1.1%；14 城新房去化周期为 20.3 个月，环比变动+1.1 个月，同比变动+4.9 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 14.9 个月、12.1 个月、28.5 个月、63.8 个月，环比分别变动+0.8 个月、+0.6 个月、+0.6 个月、+8.3 个月。 （4）土地市场：2023 年 12 月 11 日-2023 年 12 月 17 日百城供应土地数量为 401 宗，环比-33.1%，同比-18.9%；供应土地建筑面积为 2440.5 万方，环比-24.5%，同比-33.4%。2023 年累计供应土地数量为 30662 宗，同比-8.6%，累计供应土地建筑面积为 192012.8 万方，同比-13.3%。 ◼ 重点数据与政策：中央层面：中央经济会议：积极稳妥化解房地产风险，满足不同所有制房企的合理融资需求；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”等。中央政治局会议提出明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。地方层面：北京、上海下调首付比例及房贷利率，放松普宅认定标准；武汉放松落户条件；苏州放开新房低于备案价销售的幅度限制；海南省、玉溪放松公积金贷款政策；宁波、徐州等多地出台购房补贴政策。 ◼ 周观点：12 月第 2 周新房成交面积环比小幅提升，同比下降 22.1%；二手房销售面积环比小幅下降，同比增幅缩窄至 28.5%。上周京沪同时下调首付比例和房贷利率，放松普宅认定标准，力度超出市场预期，我们认为两地楼市有望在春节前实现温和复苏，后续政策效果仍待观察。另一方面，中央经济工作会议提出化解房地产风险，满足不同所有制房企的合理融资需求，供需两端政策有望形成组合拳推动地产行业健康发展。我们认为土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，未来率先受益于行业销售复苏；同时部分地方国企以及代建企业有望受益于三大工程落地带来的增量机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；4）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -29%-25%-21%-17%-13%-9%-5%-1%3%7%2022/12/192023/4/192023/8/182023/12/17房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业跟踪周报 2 / 19 内容目录 1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况........................................................................................................................... 10 2.3. 房地产行业融资情况............................................................................................................... 12 3. 行情回顾 ............................................................................................................................................ 13 4. 行业政策跟踪 .................................................................................................................................... 16 5. 投资建议