房地产行业点评报告：销售延续低迷态势，单月新开工同比增长

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2023 年 12 月 18 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交同环比下降，多部门强调维 护 市 场 平 稳 发 展 — 行 业 周 报 》-2023.12.10 《新房成交环比增长，八部门发文加大 民 企 金 融 支 持 — 行 业 周 报 》-2023.12.3 《新房成交面积环比增长，深圳下调二 套 房 首 付 比 例 — 行 业 周 报 》-2023.11.26 销售延续低迷态势，单月新开工同比增长 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  单月销售不及预期，12 月销售或将延续低迷态势 国家统计局发布 2023 年 1-11 月商品房投资和销售数据。1-11 月，全国商品房销售面积 10.05 亿平，同比下降 8.0%（1-10 月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比下降 7.3%；1-11 月商品房销售额 10.53 万亿元，同比下降 5.2%（1-10 月-4.9%），其中商品住宅销售额同比下降 4.3%。11 月单月商品房销售面积和金额分别同比下降 10.3%和 8.6%（10 月单月分别下降 11.0%和 8.1%）。分区域看，1-11 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-4.3%、-10.2%、-2.8%、-8.8%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的 64 城数据，12 月前两周新房销售面积同比降幅仍超 10%，12 月销售市场或将延续低迷态势。  新开工实现增长，竣工数据保持增长 2023 年 1-11 月，全国房屋新开工面积 8.75 亿平，同比下降 21.2%（1-10 月-23.2%），11 月单月新开工面积同比增长 4.9%，自 2021 年 3 月以来首次实现增长，我们认为新开工回暖主要和各地 Q4 抢开工有关。1-11 月，房屋竣工面积 6.52 亿平，同比增长 17.9%（1-10 月+19.0%），其中住宅竣工面积 4.76 亿平，同比增长 18.5%（1-10 月+19.3%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据双位数增长可期。  开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压 2023 年 1-11 月，房地产开发投资额 10.40 万亿元，同比下降 9.4%（1-10 月-9.3%），其中住宅开发投资额同比下降 9.0%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2023 年 1-11 月，房地产开发企业到位资金11.70 万亿元，累计同比下降 13.4%（1-10 月-13.8%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%（1-10月分别为-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。  投资建议 居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。12 月京沪购房政策调整后，一线城市房地产政策优化全部落地，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -38%-29%-19%-10%0%10%2022-122023-042023-08房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 ............................................................................................................. 3 2、 新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 .................................................................................................................................... 4 3、 销售回款不及预期，开发投资降幅扩大................................................................................................................................. 4 4、 国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压 ..................................................................................................... 5 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图 1： 2023 年 1-11 月商品房销售面积同比下降 8.0% ................................................................................................................ 3 图 2： 2023 年 1-11 月商品房销售金额同比下降 5.2% ...............................................................................