新城悦服务(1755.HK)摆脱枷锁，整装待发

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（首次） 市场价格：3.17 港元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 871 流通股本(百万股) 871 市价(港元) 3.17 市值(百万港元) 2,762 流通市值(百万港元) 2,762 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 4,358 5,187 5,594 6,048 6,607 增长率 yoy% 52% 19% 8% 8% 9% 净利润（百万元） 525 423 498 580 647 增长率 yoy% 16% -19% 18% 16% 12% 每股收益（元） 0.60 0.49 0.57 0.67 0.74 每股现金流量 0.87 0.07 0.53 0.89 0.99 净资产收益率 29% 17% 18% 17% 16% P/E 4.8 5.9 5.1 4.3 3.9 P/B 1.1 1.0 0.8 0.7 0.6 备注：每股指标按照最新股本数全面摊薄，股价以 12 月 13 日收盘价为准 报告摘要 ◼ 常州起步逐步拓展最终实现上市：新城悦服务（1755.HK）前身新城物业在 1996年于常州创立，主营业务为物业管理服务及增值服务。经过多年探索，公司在2018 年于香港交易所主板挂牌上市，2021 年提出“大社区+大后勤”双链驱动战略，聚焦核心需求，夯实专业能力，深化区域聚焦，坚持有质增长。2023 年，公司开始精耕专业领域赛道，发力电梯、团餐等业务构筑“第二增长曲线”，已形成双链开花局面。 ◼ 管理层经验丰富，激励充分：公司董事长兼总经理戚小明 2002 加入新城悦服务，曾任职新城发展总裁助理，有 20 年从业经验，首席运营官执行董事杲新利在新城集团内历任多个职位，有 15 年行业经验，副总经理执行董事吴倩倩于2007 年加入新城集团并从业至今。公司于 2019-2023 年间多次向核心骨干授出购股权或奖励股份，充分调动团队积极性。 ◼ 核心业务稳健发展，结构持续优化：1）物业服务业务是公司的基石业务，收入持续增长，2022 年物业服务板块收入超过 30 亿，2023 年上半年近 17 亿，从历年收入构成看，物业板块在公司业务收入中的总占比还在持续提升，2020 年物业服务业务收入占比约 44%，2022 年达到 58%，2023 年 H1 为 63%； 2）开发商增值和智慧园区服务随地产业务同步收缩，短期内虽然会影响公司整体的收入业绩增速，但也表明公司正逐渐脱离对房地产行业的依赖，中长期看公司可持续性业务占比在提升，对于优化公司商业模式有积极作用； 3）社区增值服务多个细分赛道实现突破，2023 年 H1 公司团餐业务实现收入2.22 亿，同比+55%，设施管理板块实现收入 1.31 亿，同比增长 23%，固定资源板块 2023 年 H1 同比增长 67%。考虑到公司团餐业务从 2021 年才开始布局，电梯及充电桩业务也在快速发力，各细分业务的渗透率依旧有较大空间。 ◼ 投资建议：新城悦服务背靠新城系股东起家，近年来业务发展已走向市场化，目前在管面积第三方占比过半，新增外拓面积同比增长，同时来自房地产相关业务收入占比在持续降低，可持续生态的社区增值服务业务多个细分赛道增速较快。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 4.98 亿、5.80 亿、6.47亿，当前股价对应 PE 分别为 5.1 倍 、4.3 倍 、3.9 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、引用数据滞后或不及时。 摆脱枷锁，整装待发 新城悦服务（1755.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司深度报告 2023 年 12 月 14 日 -80%-60%-40%-20%0%20%2022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11新城悦服务恒生指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司深度报告 一、公司发展历程 ............................................................................................... - 4 - 二、持股集中，管理层多次激励 ......................................................................... - 6 - 2.1 大股东为新城控股实控人 ...................................................................... - 6 - 2.2 管理层经验丰富 .................................................................................... - 6 - 2.3 核心骨干激励充分 ................................................................................. - 7 - 三、核心业务稳健发展，结构持续优化 .............................................................. - 7 - 3.1 物业管理服务：业务支柱，增长稳健 ................................................... - 9 - 3.2 开发商增值和智慧园区服务：随地产业务收缩 ................................... - 11 - 3.3 社区增值服务：多个细分赛道实现突破 .............................................. - 12 - 四、财务稳健、杠杆率持续降低 ....................................................................... - 14 - 五、盈利预测： ........................................................