房地产行业动态点评：景气度筑底，期待政策效果显现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 景气度筑底，期待政策效果显现 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 12 月 01 日│中国内地 动态点评 市场景气度处于筑底阶段，期待政策效果显现 11 月销售市场景气度仍在筑底阶段，百强销售有所走弱；但需求端政策仍在持续释放且进一步向高能级城市蔓延，11 月 23 日起深圳二套房首付比例由原来普宅 70%、非普宅 80%统一降至 40%，我们认为这一政策有望在高能级城市进一步扩散。截至 11 月 26 日，市场领先指标新房 KMI/二手房 KMI分别为 37.0/33.5，较上周环比回升 4%/6%，呈现止跌回升，我们期待政策效果的进一步显现，修复购房者信心，加速基本面筑底。 11 月销售同环比下降，新房市场延续调整 亿翰数据显示，2023 年 11 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降 6.7%，同比下降 28.4%，降幅较 10 月收窄 2.4 个百分点；1-11 月累计销售金额同比下降 15.0%，降幅较 1-10 月走阔 1.0 个百分点，11 月新房市场延续调整态势。 单月环比增长的房企量减少，各梯队房企销售额均有所回落 2023 年 1-11 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 1431、624、474、240、94 亿元，同比-11.2%、-21.5%、-17.9%、-22.4%、+8.1%，其中 TOP100 门槛提升最为明显。百强房企单月销售金额中 26 家环比增长，较 10 月减少 22 家，17 家同比增长，与 10月持平。11 月 TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比-7.5%、-19.2%、-28.4%、-44.9%、-33.4%、-52.2%，增速较 2023 年 10 月分别+8.0、+7.6、-4.0、-5.5、+1.5、-9.8 个百分点。 央国企保持相对优势，TOP50 累计同比增长的房企数量减少 百强房企中，央国企和民企 1-11 月累计销售金额的同比增速分别为+6%、-36%，增速较 1-10 月分别+2.4、-3.3 个百分点，央国企仍保持正增长。TOP50中累计同比实现增长的房企有 16 家，较上月减少 1 家，其中累计增速超 20%的房企分别为：大华集团（+61%）、联发集团（+51%）、城建发展（+46%）、国贸地产（+34%）、越秀地产（+29%）。 投资建议 我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (29)(20)(11)(2)7Dec-22Apr-23Jul-23Nov-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 5.25 9.03 11,847 -0.41 0.43 0.80 0.96 -12.80 12.21 6.56 5.47 建发股份 600153 CH 买入 9.47 13.27 28,449 2.09 4.77 2.07 2.39 4.53 1.99 4.57 3.96 滨江集团 002244 CH 买入 7.72 12.51 24,020 1.20 1.39 1.68 2.01 6.43 5.55 4.60 3.84 万科 A 000002 CH 买入 11.44 14.80 136,487 1.90 1.48 1.52 1.62 6.02 7.73 7.53 7.06 越秀地产 123 HK 买入 7.12 11.70 28,661 1.28 1.02 1.12 1.28 5.06 6.35 5.78 5.06 建发国际集团 1908 HK 买入 15.96 25.62 29,459 2.43 2.75 3.60 4.33 5.98 5.28 4.03 3.35 中国海外发展 688 HK 买入 14.44 26.88 158,044 2.13 2.27 2.59 3.01 6.17 5.79 5.07 4.36 华润置地 1109 HK 买入 28.60 46.62 203,945 3.94 4.21 4.67 4.90 6.60 6.18 5.57 5.31 中海物业 2669 HK 买入 6.36 12.50 20,904 0.39 0.