房地产行业2024年投资策略：筑底期接近尾声，开工端值得期待

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年11月17日超 配房地产行业 2024 年投资策略筑底期接近尾声，开工端值得期待核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 10 月房地产数据点评-基本面表现仍较弱，期待年底政策发力》 ——2023-11-16《2023 年 10 月房地产数据点评-销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力》 ——2023-11-03《房地产行业 2023 年 11 月投资策略-看好基本面修复与政策共振行情》 ——2023-10-30《数据背后的地产基建图景（三）-地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期》 ——2023-10-25《统计局 9 月房地产数据点评-基本面拐点尚未出现，但 Q4 数据与政策共振可期》 ——2023-10-202024 年展望：销售筑底期接近尾声，2024 年销售降幅预计将大幅收窄。值得期待的主要有两个方向：一是高土储/低库存下，开工势能较大，地产新开工预计表现较好，利好代建及开工端建材企业；二是城中村改造，核心是部分城市降低成本的试点能否取得成功。进入 2023 下半年，高层重磅发声，高能级城市纷纷跟进落地需求端放松政策，但效果微弱。展望 2024 年，需求端政策仍有较大放松空间，但在“商品房+保障房”双轨制体系这一新的顶层设计下，我们预计明年需求端政策的放开仍将是逐步的，若能同时扭转居民收入预期和房价上涨预期这两大指标，政策效果或将较为明显。2023 年以来，城中村改造被多次提及，结合“14 号文”的设计纲领，城中村改造已成为下一阶段房地产行业的重点内容。值得注意的是，本轮城中村改造在任何意义上都无法类比“棚改”，主要难点不是融资问题，而是要看能否通过非市场化手段压低成本。当前需要关注广州作为城中村改造经验最丰富、态度最积极、空间最大、房价最低的一线城市，能否按节奏完成 10月发布的改造规划。主要指标预测：开工强、销售承压、竣工弱。1）对 2024 年格局的判断：2023年延续了供需双弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供给，当前的土储是充足的，不管 2024 年需求复苏强度如何，供给都不会对销售构成障碍；2）销售：短期持续承压，在中性条件下预计 2024 年销售面积为-10%（约 11.4亿平方米），对应的销售额增速预计为-6%（约 12.0 万亿元）；3）新开工：2023 年末待开发土储预计为 5.4 亿平方米（上年末存量土储+新增土地购置面积-新开工面积对应占地面积），同比+8%，已开未售面积约为 1.5 亿平方米，大幅下降约 77%，在去化率稳定的情况下，已开未售面积不足必将倒逼开工意愿增强，预计 2024 年新开工面积为+12%（10.6 亿平方米）；4）竣工：“保交楼”一次性回补已完成，预计竣工面积将为 8.6 亿平方米，同比-17%；5）土地：在 2024 年新开工意愿增强后，开发商将普遍迎来补库存的压力，预计 2024 年土地出让金将呈前低后高态势，预计全年同比-8%；6）投资：土地购置费预计延续下行至-8.5%，建安投资同比-4.6%，拿地建安双双承压，预计全年-6%。投资建议：1）随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长；2）城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14 号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。建议关注布局高能级城市的优质龙头、规模适中且有城改资源的地方国企、以及极度悲观下的地产服务龙头企业（如中介、代建、物业等）。推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展、保利发展、万科 A、绿城管理控股、招商积余等。风险提示：城中村改造进度不及预期、政策落地效果不及预期、房企信用风险事件超预期冲击、行业出现进一步下行的风险。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录2023 年回顾：供求关系发生重大变化，主要指标未见明显复苏.................................................5政策：供求关系发生重大变化，高能级城市开启放松..................................................................................5销售：弱复苏贯穿全年，阶段性脉冲难以持续..............................................................................................7投资：拿地与建安双重拖累导致投资承压....................................................................................................10开竣工：开工承压，竣工高增........................................................................................................................ 11融资：房企融资端修复承压，2024 年偿债压力仍大...................................................................................122024 年展望：“商品+保障”双轨并行，关注城中村改造进展.................................................14政策：“商品+保障”新发展模式确定，需求端仍有较大放松空间..........................................................14城中村改造：并非“棚改”，重视广州试点................................................................................................15主要指标预测：开工强、销售承压、竣工弱................................................................................17供需：延续双弱格局，且需求比供给更弱........................................................