房地产行业2023年10月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 11 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄 国家统计局发布 2023 年 10 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.6%。 核心观点 ◼ 10 月 70 个大中城市新房与二手房房价环比降幅均扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，二手房房价环比下跌 0.6%，环比降幅均较上月扩大 0.1 个百分点。新房房价已经连续五个月持续下滑；二手房房价已经连续六个月持续下滑。70 个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。10 月新房房价环比上涨的城市仅 11 个，比上月减少 4 个，下跌城市有 56个，比上月增加 2 个；二手房环比上涨的城市有 2 个，比上月减少 2 个，下跌城市有 67 个，比上月增加 2 个。新房与二手房房价持续面临下行压力且环比降幅扩大，主要是因为：1）虽然前期利好政策不断推出，但对成交的提振效果边际递减，没有持续强心剂的情况下，居民信心仍然不足，销售复苏仍然较弱，且市场预期不持续，整体新房房价仍然承压。2）“认房不认贷”政策落地后，置换需求导致二手房挂牌量持续增长，叠加成交量未见明显改善，二手房业主方心理预期松动，积极以价换量，10 月二手房价格继续承压。 ◼ 一线城市前期“认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放，市场活跃度下降，本月新房与二手房价格环比增速均转负。1）新房：四个一线城市环比增速均下行，上海房价相对更有韧性。一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.3%。其中，北京环比下降 0.4%（前值：+0.4%）；上海环比上涨 0.2%（前值：+0.5%）；广州环比下降 0.7%（前值：-0.6%），连续 5 个月房价下滑；深圳环比下降 0.5%（前值：-0.5%）。上海房价相对更有韧性，2019 年 8 月以来环比始终保持正增长，在本月迎来十批次集中供应，受高于城市均价项目入市带动，新房价格仍能维持上涨。2）二手房：一线城市二手房房价由环比增长 0.2%转为环比下降 0.8%。北京环比下降 1.1%（前值：+0.7%）；上海环比下降 0.8%（前值：+0.6%）；广州环比下降 0.8%（前值：-0.7%）；深圳由环比持平转为环比下降 0.5%。前期“认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放，加上二手房挂牌量走高、可选房源增加，当前购房者观望情绪增加，成交量未见明显改善，业主方心理预期松动，二手房房价显著承压。我们认为，一线城市政策仍有进一步调整的空间，若支持政策能进一步优化，市场活跃度有望提升，房价有望企稳。 ◼ 二线城市新房房价环比跌幅有所收窄，新房与二手房房价环比跌幅是各能级城市中最小的。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点。68%的城市新房房价环比下跌，天津、石家庄、长春、杭州、合肥、长沙、海口、成都、贵阳、西安新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月持平。仅杭州环比增长 0.5%、西安环比持平以外，其余城市环比均下跌。其中在“杭六条”新政带动下，杭州二手房需求释放，根据中指院，10 月杭州二手住宅成交套数超 4200 套，环比增长 67%，同比增幅超九成，1-10 月累计增长 42%，市场活跃度提升下，房价环比出现增长。 ◼ 三线城市持续面临房价下行压力。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。91%的三线城市新房房价环比下跌，仅吉林（环比+0.2%）、三亚（环比+0.1%）、岳阳（环比持平）；环比跌幅相对较大的城市有惠州、湛江、韶关、九江、安庆、徐州，跌幅均超过 1%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。除了三亚环比增长 0.1%以外，其余所有三线城市二手房房价环比增速均为负。 ◼ 现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上新房房价环比增速均为-0.4%，环比降幅均较上月扩大了 0.1 个百分点；二手房房价环比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比降幅均较上月扩大了 0.1 个百分点，其中改善（144 平以上）产品二手房环比降幅相对较小。 投资建议 ◼ 我们认为当前行业仍面临较大压力，虽然需求端利好政策持续推出，但对成交的提振效果边际递减。一方面，没有持续强心剂的情况下，居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，市场预期不持续；另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。新房与二手房房价步入接近半年的持续下跌通道当中。但是，我们也看到一些相对利好的供给端政策，比如多地取消土拍限价，提升市场热度，我们认为，后续可能会传导到取消限价，若同时增加核心地块的供应，也许能够在四季度带来一波拿地热潮，以此扭转居民对房价的看跌预期。 ◼ 我们认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。 ◼ 现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、