房地产行业（物业服务）2024年度投资策略：轻舟即过万重山，物管配置正当时

证券研究报告 轻舟即过万重山，物管配置正当时 ——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 2023年11月6日 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：韦勇强 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 1、政策支持延续，促进行业高质量发展：2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心；地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业高质量健康发展。 2、基本面修复，2024年具备业绩弹性： 2022年部分民企受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，23H1归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值与非业主增值有所修复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。截至2022年末，上市物管公司在管面积61亿平，市场份额约16%（行业500强：47%），逐年提升；从面积同比增速来看，上市企业>百强企业>500强企业，行业正在经历集中度提升的阶段，并表现出强者恒强的趋势；我们对行业头部企业的未来增长趋势进行测算，预计2024年头部企业总体归母净利润增速为15%，向上弹性取决于社区增值业务复苏情况，以及非业主增值业务能否企稳。 3、资本市场表现疲弱，估值偏离基本面： 2023年初至2023年10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块仍处于深度调整阶段。多因素共振致物管板块呈现M型走势，风险因子缓释板块存在较大修复空间：复盘2019年至今板块走势，分为多个阶段，“戴维斯双击”、高位震荡、震荡下行、“戴维斯双杀”、估值修复、持续下行，主导因素为物管基本面、美联储加息、地产基本面及关联房企信用风险。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前板块估值已偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。 4、风险因子即将出清，当前是配置物管行业的较好时间点：截至2023年10月31日，美国有效联邦基金利率达到5.33%，创近22年新高；国家对于防范化解重大风险的决心坚定、满足购房者合理需求的呵护力度也较强，政策利好频发，房地产市场有望实现筑底回暖；短期来看，美联储加息进入末期，压制港股估值的重要因子或将缓释，房地产市场也有望实现筑底回暖，2024年物管板块面临的市场环境将有所好转。中期来看，物业股行情仍将由基本面主导，参考海外巨头，EPS增厚是股价上涨的主要推动力。长期来看，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益，平稳地迎接下一轮经济增长中枢抬升的机遇，当前正是我国服务消费扩张的关键期，作为社区消费的主要载体，对比海外，我国物管行业发展有较好前景。物业指数已经回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点。 投资建议关注三条主线， 1）“估值修复”：前期受地产影响，风险溢价升高；随着风险因子缓释，建议重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。 2）“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。 3）“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 1 OZVY0Y1WxPtMzQbRcMbRpNoOoMoNkPpOqRfQrRuM7NqRqMMYqNrOMYsQzR请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理 2、政策追踪：支持和引导行业高质量健康发展 4、板块表现：市场因素影响估值回调至低位 5、数据分析：行业基本面分析及展望 2 6、投资建议：关注“估值修复”、“均衡发展”、“稳健国企”三条主线 3、海外对比：海外成熟物管龙头发展与估值借鉴 7、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 3 1、前期核心观点回顾 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》 物业行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展向好。随着地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复。 ——2021.11《 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》 我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。行业基本面及发展前景向好趋势没有改变。 ——2022.5《 三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产（物业服务）2022年中期投资策略》 在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，物业服务行业可穿越经济周期，基本面稳健。 ——2022.11《风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略》 请务必参阅正文之后的重要声明 4 2.1、中央：积极发展服务消费，推动物业+家政上门 2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，针对物业服务标准不统一、更换物业门槛高、物业费收取难等问题，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心。 资料来源：各政府部门官网，光大证券研究所整理 日期 中央政府部门 主要政策内容 2023.2.8 市场监管总局、民政部、 商务部 联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》（