房地产行业年报及一季报综述：业绩后劲充足，负债率升幅放缓

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 23 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2019-5-5 业绩后劲充足，负债率升幅放缓 ——房地产行业年报及一季报综述 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 业绩稳健增长，后劲依然充足上市房企 2018 年及 2019 年一季度归母净利润增速分别约为 11.3%和 16.4%，相比 2017 年 26.5%的归母净利润增速略有放缓，主要受少数股东损益占比提升及费用率上升影响。其中，2018 年大型房企归母净利润增速领先于中小型房企，2019 年一季度中型房企归母净利润增速明显领先于大型及小型房企；此外，大型房企费用管控能力优势延续。展望后续业绩，一方面上市房企预收账款增速较快，毛利率处于较高水平，业绩锁定程度仍处高位；另一方面大中型房企销售增长稳定，2019 年一季度销售情况较好，后续业绩增长具备保障。 大型房企融资优势明显，偿债高峰阶段性放缓大型房企在销售回款及融资方面保持优势，同时控制财务支出增速，此外偿债高峰期阶段性放缓。2018 年上市房企融资环境紧缩明显，表现为借款收到的现金增速放缓至约 0.8%，偿还债务支付的现金增速提升至约 31.9%。但总体来看，大型房企在销售回款以及融资渠道方面表现较好，中型房企融资仍然承压，2019年一季度融资环境好转的利好主要体现在大型房企上。 负债率高位稳定，短期偿债压力稳健上市房企负债率上升速度放缓，随着债务到期高峰的阶段性放缓，短期偿债压力变化不大。上市房企负债率相对稳定，2018 年末资产负债率上升至约 80.1%，净负债率约 94.5%，2019 年一季度末资产负债维持稳定，但净负债率进一步上升至 100.4%，可以看到上市房企负债率仍在提升，但提升速度有所放缓。上市房企短期偿债压力维持稳健，根据货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）计算，该比率在 2018 年末和 2019 年一季度末分别下降至约 122.0%和123.1%。相对而言，大型房企负债率及偿债压力较低。 投资建议：业绩确定性仍强，长期配置价值犹存从政策层面看，2019 年地产行业政策仍较为稳定，“一城一策”逐步推进。从楼市结构看，楼市发展将进一步分化，一二线城市市场持续回暖，三四线城市后续承压。从板块估值看，当前板块估值处于较低水平，长期配置价值犹存。建议关注布局都市圈的龙头房企，建议关注华夏幸福、新城控股、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展等标的，长期看好万科 A、保利地产、招商蛇口、融创中国、中国恒大。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人 杨骕 （8621）61118713 yangsu@cjsc.com.cn 联系人[Table_Company]行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 000002 万科 A 买入 000656 金科股份 买入 000671 阳光城 买入 000961 中南建设 买入 600048 保利地产 买入 600340 华夏幸福 买入 600466 蓝光发展 买入 601155 新城控股 买入 [Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -32%-24%-16%-8%0%8%16%2018/52018/82018/112019/2房地产沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《如何看待当前土地市场的热度回升》2019-4-28 风险提示： 1. 流动性环境改善或不及预期； 2.调控政策或继续收紧。79836 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 23 行业研究┃深度报告 目录 业绩稳健增长，后劲依然充足 ...................................................................................................... 5 业绩实现稳健增长，毛利率保持高位 ...................................................................................................................... 5 少数股东损益占比明显提升 .................................................................................................................................... 7 充足预收款叠加稳定毛利率，充分保障后续营收 .................................................................................................... 8 龙头销售展望稳定，一季度销售增速不断回升 ....................................................................................................... 9 大型房企融资优势明显，偿债高峰阶段性放缓 ........................................................................... 11 大中型房企回款较好，控制经营财务支出增速 ..................................................................................................... 11 2019 年一季度融资改善，中型房企压力仍然显著 ................................................................................................ 12 偿债高峰阶段性放缓，中型房企依然承压 ............................................................................................................. 12 负债率高位稳定，短期偿债压力稳健 .......................................................................................... 14 负债率仍在高位，有息负债增速略有放缓 .........................................................................................