房地产行业事件点评报告：土拍限价放松意味着什么？

行 业 研 究 2023.11.10 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 土拍限价放松意味着什么？ 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,199.10 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 21.88 平均股价(元) 5.37 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《新政效果显现，房企销售降幅收窄——10 月百强房企销售点评》2023.11.02 《【方正地产】居者有其屋，商品房回归市场——“新房改方案”点评》2023.10.28 《【方正地产】上海金山限购松动，信号意义突显——上海金山人才安居新政点评》2023.10.25 《【方正地产】9 月销售降幅收窄，国内贷款同比回正——9 月统计局房地产数据点评》2023.10.19 事件：9 月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。截至到今天，22 个集中供地城市中，已有 19 个城市发布涉宅地出让公告，其中 16 个城市已经不再设地块竞拍上限，并已有4 个城市取消地价限制后成功土拍。 多数核心城市取消土拍地价上限，其余城市有望陆续跟进。截至今日，22 个集中供地城市中，已有 19 个城市发布涉宅地出让公告，其中 16 个城市已经不再设置地价上限，郑州的部分区域依然限制了地价，北京与上海依然维持地价、房价“双限”。我们认为，随着“新房改方案”的加速落地，商品房将逐渐回归商品属性，在此背景之下，郑州、上海与北京有望陆续取消土拍地价上限，助力商品房回归市场。 土拍限价取消后，多场土拍热度高涨。截至今日，已有 4 个城市取消地价限制后成功土拍，分别为济南、合肥、重庆和厦门。四城共计出让 16 宗涉宅地块，总成交额 193.5 亿元，平均溢价率 14.2%。其中多场土拍热度高涨，例如合肥出让的滨科城 BK202305 号宅地，最终成交金额为 33.9 亿元，溢价率 44.9%，楼面价 18689 元/㎡，楼面价上涨 4225 元/㎡，涨幅 29.2%（该地块东侧紧临的滨科城 BK202302 号宅地，2023 年 3 月 30 日土拍触发摇号，溢价率 14.8%，封顶楼面价 14464 元/㎡）。我们认为，地价与房价放开后，部分地块土拍热度高涨说明了房企对核心地块的需求去化具有较强信心。 土拍限价取消有望进一步释放改善性需求，并使房价回归真实价值。我们认为，通过取消“双限”进一步优化土拍规则，能够为房企提升品质注入动力，进一步释放改善性需求的同时，使得房价回归真实价值，主要原因系：1）地价与房价回归市场化，使得房企的盈利能力取决于操盘能力与产品力，高质量的商品房进入市场将有效释放改善性需求；2）“双限”的打开将有效减少“倒挂”现象的发生，使得房价回归真实价值，提高房地产市场预期，助力行业健康稳健发展。 土拍限价取消有助于建立产品力良性竞争机制，引导品质与价格相匹配，助力商品房加速回归商品属性。我们认为，在行业供需关系发生重大变化的当下，让地价与房价回归市场，有利于构建房地产行业产品力竞争体系，引导品质与价格相匹配，从而助力商品房回归商品属性，主要原因系：1）通过竞拍获取高溢价地块的房企，将关注于设计与工程质量等品质的提升，从而确保产品力能够为市场售价带来匹配地价的溢价率；2）核心开发能力较弱的房企将在市场化竞争的环境之下逐渐被淘汰或被迫提高产品力，具有良好口碑的品牌房企有望凭借产品力迎合改善性需求，从而稳健发展。 投资建议：土拍限价取消有助于建立产品力良性竞争体系，具备核心运营能力的品牌房企有望凸显优势。土拍限价取消将使房企重视项目品质的呈现，关注于产品力打造的品牌房企或将受益，推荐地产板块。标的方面，建议关注龙头品牌房企万科 A、华发股份、保利发展。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -15%-8%-1%6%13%20%22/11/10 23/1/2223/4/523/6/17 23/8/29 23/11/10房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:16 个城市已不再设置地价上限，郑州部分区域依然限制了地价，北京与上海仍然维持地价、房价“双限” 资料来源：证券时报，好地网，澎湃新闻，楼市气象，合肥楼市，方正证券研究所 图表2:取消土地限价前后，同区域地块溢价率显著提高 资料来源：好地网，土地情报站（中指控股旗下账号），方正证券研究所 最后一次公告地块时间 是否限地价 是否限房价 最后一次公告地块时间 是否限地价 是否限房价1宁波2023/9/7是是未公告--2广州2023/9/28是否未公告--3深圳2023/7/20是是未公告--4上海2023/9/20是是2023/11/3是是5北京2023/9/28是是2023/11/2是是6郑州2023/8/15是否2023/11/8部分放开否7杭州2023/9/27是是2023/11/9否部分放开8南京2023/9/27是否2023/10/27否否9苏州2023/9/26是否2023/10/31否否10无锡2023/9/27是否2023/10/30否否11合肥2023/8/4是否2023/10/11否否12武汉2023/9/28是否2023/10/27否否13天津2023/9/28是否2023/11/6否否14青岛2023/8/31是否2023/11/4否否15济南2023/9/20是否2023/10/18否否16阳2023/9/25是否2023/11/6否否17厦门2023/6/30是是2023/10/17否否18福州2023/9/8是是2023/11/3否否19长沙2023/9/15是否2023/11/3否否20成都2023/9/27是否2023/11/6否否21重庆2023/9/8是否2023/10/25否否22长春2023/9/19是否2023/11/1否否宁波：“限房价”改为“房屋销售指导价”郑州：绝大多数地块取消地价上限，但仍有一块地块设置了熔断价杭州：新房限价部分放开。富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消，上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价保持不变2023年9月底之前2023年9月底之后城市备注出让时间城市区域地块名称用地性质 出让面积（㎡）容积率 建筑面积（㎡）成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率（%）竞得者2023/3/30(新政前)滨科城BK202302号住宅1134872.1324208035014.51446414.82%合肥城建2023/11/2（新政后）滨科城BK202305号住宅785252.31181258338758.31868944.89%安徽高速合肥 滨湖新