房地产行业23年9月行业月报：政策试探调整，景气度仍处低位

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 9 月行业月报 政策试探调整，景气度仍处低位 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：一线限购松动，城中村改造稳步推进。地方政策方面，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降 55，9 月单月下降327，10 月前 27 天下降 15，“831 新政”后 9 月政策放松力度明显提升，10 月以来再次放缓。“831 新政”后至少 14 城全面取消限购，11城取消限售，广州、上海等一线也开始放松限购，广州限购范围缩小且非本地购房社保要求年限缩短，上海金山区人才限购放松。供给端政策方面，10 月自然资源部建议取消地价上限，成都、济南、合肥、南京、厦门五城已明确取消土拍地价上限。城中村改造稳步推进，广州 21-35年规划改造城中村 155 平方公里，将为市场提供一批核心区土地。 ⚫ 成交市场综述：量价齐跌持续，三季度热度低位。根据统计局数据，23年 9 月全国商品房销售金额 1.09 万亿元，同比下滑 13.6%，降幅环比收窄 2.8pct，单月规模不及 16 年水平，结构拆分来看，销售数据连续四个月量价齐跌，Q3 整体成交热度低迷，9 月并未有明显改善。根据统计局数据，9 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比分别为 79%、94%，房价下跌比例处于相对高位。推盘方面，25 城住宅9 月单月推盘面积环比上升 63.2%，同比下降 1.6%，国庆节前推盘节奏加快，带动 9 月推盘规模边际回升。25 城住宅批售比为 1.03，环比上升 0.08，景气度低位。 ⚫ 土地市场综述：景气度再走低，Q4 高基数下成交压力大。根据中指院数据，23 年 9 月全国 600 城商住用地出让金为 2631 亿元，同比下降51.7%，同比由正转负；非 22 城出让金同比下降 36.8%，降幅环比扩大 4.6pct。供需比来看，9 月 600 城商住用地单月供需比为 1.71，环比上升 0.52，景气度进一步恶化，22 年四季度城投拿地拉动成交高基数，23 年四季度土地成交压力较大。 ⚫ 开发投资市场综述：开工绝对规模仍处低位，投资持续下滑。根据统计局数据，9 月全国商品房新开工面积 8232 万平，同比下降 14.6%，单月开工规模仍仅相当于 08 年水平。9 月全国商品房开发投资额 1.04 万亿元，同比下降 11.3%，降幅环比扩大 0.3pct，投资持续下滑。 ⚫ 融资市场综述：多渠道改善，到位资金降幅收窄。根据统计局数据，9月房企到位资金 1.10 万亿元，同比 22 年下降 18.0%，降幅环比收窄7.5pct，开发贷同比上升 4.0%，同比由负转正，自筹资金、定金预收款、按揭贷分别下滑 13.5、25.7%、26.5%，降幅分别环比收窄 8.6pct、5.8pct、0.4pct，各渠道资金降幅均较 8 月收窄。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-11-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -10%-3%5%13%21%28%11/2201/2303/2305/2307/2309/2311/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.34 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.4 6.2 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.00 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 12.9 6.6 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 11.84 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.6 6.7 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 5.08 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.7 4.6 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.82 2023/9/14 买入 17.69 1.94 2.18 5.1 4.5 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 8.26 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 6.7 5.8 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.26 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.8 4.8 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.37 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.1 6.3 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.08 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.1 6.5 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.70 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 28.4 12.0 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.41 2023/10/31 买入 18.86 1.