房地产行业专题研究：海外视角对比国内保障房发展

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 海外视角对比国内保障房发展 ➢ 政策明确加大保障房建设和供给，推动建立房地产转型发展新模式。国务院常务会议 8 月 25 日审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》已于 9 月 1 日正式印发，现已逐步传达至各地方政府。政策文件明确了两大关键目标：（1）加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；（2）推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。为了达成目标，政府规划加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。 ➢ 逐步完善以政府引导、市场驱动的保障性住房体系。中国的保障性住房体系在过去几十年里经历了多个发展阶段，从最初主要侧重经济适用房，到后来多层次、多类型的住房保障体系逐渐形成。这一过程中不仅反映了政府在不同经济和社会背景下的政策调整，还展示了市场需求的变化。各个阶段的特点和重点不同，但总体方向是朝着以政府引导、市场驱动的综合性住房保障体系发展。这一体系旨在平衡不同收入群体的住房需求，促进社会稳定，同时也为城市化和区域发展提供支持。 ➢ 海外对比，新加坡双轨制住房供应体系保障居者有其屋。新加坡的住房模式是一个综合性的体系，涵盖了供应端和需求端的多重措施。在供应方面，政府通过建屋局（HDB）以远低于市场价的土地成本建设了大量的保障性住房，称为组屋，满足了普通家庭的基本需求，并通过推出如住房和城市发展公司（HUDC）等多种改善型产品来满足更广泛的住房需求。在需求方面，政府提供了购屋津贴、中央公积金以及 HDB低息贷款等多种资金支持措施。这一系列政策不仅确保了大部分家庭能够负担得起房屋，还有效地平衡了市场供需，从而让“居者有其屋”的社会目标得以实现。这为其他国家和地区提供了一个值得参考的住房政策模型。 ➢ 投资建议 我们认为未来政策在保障房建设方面有望持续加码，资金及保障房项目落地能一定程度支撑房地产投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：1.政策不及预期风险；2.房地产市场超预期下行风险 证券研究报告 2023 年 11 月 02 日 投资建议： 强于大市（上调） 上次建议： 中性 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：关注城市更新及保障房政策进程》2023.10.29 2、《房地产：房地产行业 1-9 月统计局数据点评：销售开工环比改善》2023.10.20 -20%-3%13%30%2022/112023/32023/72023/10房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 保障性住房是未来房地产市场重要组成部分 ............................ 3 1.1 保基本和保本微利原则，300 万人口以上城区优先探索 ............. 3 1.2 划拨方式供应土地，封闭运行 .................................. 3 2. 未来逐步完善以政府引导、市场驱动的保障性住房体系 .................. 3 2.1 政府财政为住房保障建设主要资金来源........................... 4 2.2 我国住房制度不断发展完善，各阶段保障性住房政策侧重不同 ......... 4 3. 新加坡双轨制住房供应体系保障居者有其屋 ............................ 6 3.1 政府主导组屋建设，融合政府机构和开发商角色 ................... 6 3.2 组屋占比下降但仍占核心地位，各类房产转售价格指数同步上涨 ..... 7 3.3 三大资金政策支持购房，抑制投资保障住房需求 ................... 8 4. 风险提示 ........................................................ 10 图表目录 图表 1：城区人口超过 300 万城市 ........................................ 3 图表 2：地方财政为住房保障主要资金来源 ................................ 4 图表 3：我国住房保障支出不断提高 ...................................... 4 图表 4：第三方统计新加坡房地产市场（2022 年 4 月-2023 年 10 月） .......... 6 图表 5：组屋居住人口逐年小幅下降 ...................................... 7 图表 6：组屋为房产主要类型，公寓住宅占比上涨 .......................... 7 图表 7：新加坡房地产市场价格整体上涨，各住宅类型上涨趋势趋同 ........... 8 图表 8：家庭平均月收入越低，购房津贴越高，最高可达 80,000 新元 .......... 8 图表 9：新加坡公积金缴存和分配率 ...................................... 9 图表 10：HBD 低息贷款和银行住房贷款对比 ............................. 10 请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告│行业专题研究 1. 保障性住房是未来房地产市场重要组成部分 国务院常务会议 8 月 25 日审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》已于 9 月 1 日正式印发。政策文件明确了两大关键目标：（1）加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；（2）推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。为了达成目标，政府规划加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。 1.1 保基本和保本微利原则，300 万人口以上城区优先探索 保障房项目将按照市场化原则运营，以“保本微利”为目标，确保公平和公正的房屋分配。配售价格将基于覆盖土地和建设成本，并加上合适的利润进行测算和确定。由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，同时要求各地做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。 为了避免仓促行动和盲目建设等不稳健的现象，政策强调采取一种稳健、有序的方式进行建设，即以实际需求为基础