房地产行业2023年10月房企销售数据点评：销售降幅再次扩大，政策放松仍需加码

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 10 月 31 日 销售降幅再次扩大，政策放松仍需加码 看好 ——2023 年 10 月房企销售数据点评 相关研究 "城中村改造+住房双轨制或是破局关键-地产及物管行业周报（2023/10/21-2023/10/27）" 2023年 10 月 29 日 "销售投资仍需修复，政策有望进入密集期 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/10/14-2023/10/20）" 2023 年 10 月 22 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  10 月 31 日，克而瑞发布 2023 年 10 月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额 331 亿元，万科、华润单月销售额分别为 310、275 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期 321 亿元下降至 275 亿元。10 月单月销售过百亿房企为 12 家，较 22 年同期减少 3 家，对比2021 年同期减少 15 家。 点评：  10 月房企销售额同比-33%、较前值-5pct，销售降幅有所扩大、后续亟需政策催化。根据克而瑞数据，2023 年 10 月，50 家房企单月销售金额 3,261 亿元，环比-7.0%，较 22 年同比-32.7%、较前值-5.3pct；销售面积为 1,830 万方，环比-9.3%，较 22 年同比-39.8%、较前值-10.3pct；自 23 年6 月以来销售同比出现大幅下降，10 月销售降幅仍有扩大。从累计数据看，1-10 月累计销售金额37,601 亿元，同比-17.2%、较前值-2.3pct；销售面积 21,768 万方，同比-24.1%、较前值-3.0pct；10 月累计销售金额同比边际略有扩大。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更好，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7 月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态，房地产市场供求关系已发生重大变化，需适时调整优化房地产政策；8月 25 日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，随后四个一线及重点二线等城市更进；8 月 31 日，央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限；9 月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率 1.0 限制等。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造持有望加速推进，行业需求有望得到持续复苏。  10 月单月销售：保利、万科、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、华润分别位列二三。其中，保利 331 亿（YOY-23%）、万科 310亿（YOY-3%）、华润 275亿（YOY+0%）、中海 250亿（YOY-20%）、招蛇 210亿（YOY-16%）、绿城 155 亿（YOY-31%）、龙湖 146 亿（YOY-28%）、建发房产 130 亿（YOY-36%）、金茂 125 亿（YOY-5%）、金地 110 亿（YOY-46%）、滨江 101 亿（YOY-23%）、越秀 91 亿（YOY-21%）、华发 85 亿（YOY-24%）、碧桂园 81 亿（YOY-81%）、新城 59亿（YOY-35%）、融创 46 亿（YOY-53%）、旭辉 45 亿（YOY-50%）、中南 26亿（YOY-48%）、世茂 22 亿（YOY-73%）、阳光城 20 亿（YOY+1%）、金科 8 亿（YOY-76%）等。10 月房企销售同比出现普降，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：阳光城+1%、华润+0%、万科-3%、金茂-5%、招蛇-16%、中海-20%、越秀-21%、滨江-23%、保利-23%、华发-24%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  1-10 月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利 3682 亿（YOY+1%）、万科 3,116 亿（YOY-10%）、中海 2,640 亿（YOY+14%）、华润 2,618 亿（YOY+14%）、招蛇 2,473 亿（YOY+9%）、碧桂园 2,047 亿（YOY-49%）、龙湖 1,522 亿（YOY-8%）、绿城 1,483亿（YOY-10%）、建发房产 1,456 亿（YOY+21%）、金地 1,329 亿（YOY-28%）、滨江 1,323 亿（YOY+12%）、金茂 1,220 亿（YOY-1%）、越秀 1,210 亿（YOY+33%）、华发 1,121 亿（YOY+33%）、融创 756 亿（YOY-51%）、新城 661 亿（YOY-36%）、旭辉 610 亿（YOY-46%）、世茂 376 亿（YOY-48%）、中南 355 亿（YOY-33%）、阳光城 258 亿（YOY-35%）、金科 178 亿（YOY-71%）等。1-10 月 50 家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+33%、越秀+33%、建发房产+21%、华润+14%、中海+14%、滨江+12%、招蛇+9%、保利+1%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企销售集中度将进一步提升。  投资分析意见：销售降幅再次扩大，政策放松仍需加码，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键：1）近期中央多部委密集表态支持城改，多城市陆续公布城改规划，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为；2）综合近期中央高度定位保障性住房、限墅令放开、成都放开 144 平以上限购等多方面因素，住房双轨制也或将渐渐成型，预计未来将打造保障性住宅+改善型商品房组合，让保障的回归保障、市场的回归市场。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科 A、金地集团；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务