“周期的力量”系列研究之三：新房改之城中村改造

宏观深度报告 / 2023.10.31 请阅读最后一页的重要声明！ 新房改之城中村改造 ——“周期的力量”系列研究之三 证券研究报告 分析师 陈兴 SAC 证书编号：S0160523030002 chenxing@ctsec.com 分析师 谢钰 SAC 证书编号：S0160523080003 xieyu01@ctsec.com 相关报告 1. 地产调控转松，政策空间多大？——“周期的力量”系列研究之一 2. 调整购房首付，带动多少销售？——“周期的力量”系列研究之二 核心观点 近期首套房认定条件、存量房贷利率下调和首付比下调等地产放松政策陆续落地，但是短期来看对于地产销售和投资等的拉动尚不明显。而下半年以来，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”在政策和会议中也频频被提及，寄希望于其能够进一步提振地产行业。那么，本轮城中村改造如何进行？又会产生多大的拉动效应？本报告对此展开分析。 ❖ 城改政策支持力度如何？近日，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”在政策和会议频频被提及，不过目前尚未公布明确的改造方案和具体的资金渠道。地方在中央的号召下，全国各地纷纷响应并推进城中村改造，并且呈现一城一策求创新的特点。 ❖ 城改如何开展和安置？一般而言，完整的城中村改造包括规划报审、改造施工和回迁安置三个阶段，涉及政府、村集体、房企等多个主体。根据实施主体可将城改分为四种模式：政企合作、国企主导、房企主导和村集体主导。在所有的改造完成后城改进入最后的安置环节，有实物安置、货币化安置和房票安置三种。考虑到当前地产库存仍处于较高位，地方政府及房企也均面临着较大的资金压力，房票安置在本轮城中村改造中安置比例可能有所上升。 ❖ 资金和收益从何而来？政企合作和国企主导模式下的资金以财政、专项债和金融机构贷款为主，房企主导模式以贷款和社会资本为主，村集体主导则主要是村集体自筹资金和政府财政。根据政策要求，本轮城中村改造“鼓励和支持民间资本参与”和“多渠道筹措改造资金”。因此相较于棚改和旧改，本轮城中村改造引入社会资本的力度或更大。城中村改造的收益主要来自土地出让、建筑销售和改造完成后商业化的收入三部分。 ❖ 本轮改造带动多少投资？要得到城中村改造的规模，需要三方面的数据：待改造城中村面积、单位成本以及拆建和改建的比例。分城市测算结合部分已公布待改造城中村面积的城市数据，可得本轮城中村面积约 10.2 亿平方米。成本方面，包括拆除、改造和建安三块，参考过往城改公布的数据，我们设定城改的拆除、建安和改造成本分别为 100 元/平、4500 元/平和 3000 元/平。在住建部的要求下，拆除比例不应大于 20%、拆建比不应大于 2。我们假设三种情景，在保守、中性和乐观情景下，后续城中村改造的潜在投资规模分别约 3.7万亿元、4.3 万亿元和 6.2 万亿元。若本轮城中村改造周期为 10 年，则中性情景下每年潜在的新增投资额约为 4320 亿元，约占全年地产投资的 3.3%。不过，如果本次城中村改造的节奏能够加快至 5 年左右，那么在乐观情景下年度投资额占到地产投资的比重也接近 10%，短期稳增长的作用将更显著。 ❖ 风险提示：政策解读存在偏差；政策更新不及时或推进力度不及预期；投资规模测算有偏差；经济恢复不及预期。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 宏观深度报告/证券研究报告 1 城改政策支持力度如何？ ....................................................................................................................... 3 2 城改如何开展和安置？ ........................................................................................................................... 5 3 资金和收益从何而来？ ........................................................................................................................... 9 4 本轮改造带动多少投资？ ..................................................................................................................... 13 图 1. 中央层面城中村改造相关会议和文件密集出台 ................................................................................. 3 图 2. 地方层面对于城中村改造的相关部署 ................................................................................................. 4 图 3. 城中村改造流程 ..................................................................................................................................... 5 图 4. 上海市泰日地区城中村改造项目合作结构 ......................................................................................... 6 图 5. 上海市凤溪社区“城中村”改造项目时间线 ......................................................................................... 7 图 6. 武汉市长丰村“城中村”综合改造项目参与企业 ................................................................................. 8 图 7. 广州市猎德村改造项目时间线 ............................................................................................................. 8 图 8. 十大城市商品房库销比 ......................................................................................................................... 9 图 9. 城中村改造主要的资金来源 ....