业绩稳健，投资聚焦

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年10月30日买 入保利发展（600048.SH）业绩稳健，投资聚焦核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价11.23 元总市值/流通市值134428/134428 百万元52 周最高价/最低价17.96/10.96 元近 3 个月日均成交额918.42 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利发展（600048.SH）-业绩回升，经营稳健》——2023-08-31《保利发展（600048.SH）-业绩表现承压，经营保持稳健》 ——2023-03-31《保利发展（600048.SH）-1 月销售同比转正，显著优于行业》——2023-02-15《保利发展（600048.SH）-低毛利项目拉低业绩，高价土储逐步释放》 ——2023-01-06《保利发展（600048.SH）-销售优于行业，三季度业绩承压》 ——2022-10-31归母净利润增长 1.3%。2023 前三季度公司实现收入 1925 亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润 133 亿元，同比增长 1.3%。由于前三季度公司毛利率下降 5.1pct 至 19.4%，同时投资收益同比大幅下降，导致归母净利润增速不及收入增速。销售稳增，投资聚焦。2023 前三季度公司实现销售面积 1919 万平方米，同比基本持平，实现销售金额 3352 亿元，同比增长 4.7%。前三季度公司公司新增容积率面积 654 万平方米，总获取成本 1082 亿元，公司始终聚焦核心城市，重点 38 城的销售金额占比 99%。前三季度，公司新开工面积 1070 万平方米，同比减少 38.7%；竣工面积 2809 万平方米，同比增加 21.3%。财务稳健，业绩锁定性有保障。截至 2023 三季度末，公司净负债率 61.4%，剔除应收账款后的资产负债率 66.2%，现金短债比 2.1，“三道红线”指标处于绿档。公司合同负债 4464 亿元，根据 wind 一致预期，可有效保证公司未来两年的营业收入。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健的央企龙头，财务稳健性显著优于行业平均水平，随着优质项目的逐步结转，公司未来毛利率有望企稳回升。预计23-24 年公司归母净利润分别为204/230 亿元，对应EPS 分别为1.70/1.92元，对应 PE 分别为 6.6/5.8X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)285,024281,108316,247347,239377,102(+/-%)17.2%-1.4%12.5%9.8%8.6%净利润(百万元)2738818347203952300527163(+/-%)-5.4%-33.0%11.2%12.8%18.1%每股收益（元）2.291.531.701.922.27EBITMargin16.3%12.5%13.4%13.1%13.6%净资产收益率（ROE）14.0%9.3%9.7%10.2%11.1%市盈率（PE）4.97.36.65.84.9EV/EBITDA25.734.933.433.532.3市净率（PB）0.690.680.640.590.55资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 1.3%。2023 前三季度公司实现收入 1925 亿元，同比增长 23.1%；实现归母净利润 133 亿元，同比增长 1.3%。由于前三季度公司毛利率下降 5.1pct至 19.4%，同时投资收益同比大幅下降，导致归母净利润增速不及收入增速。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售稳增，投资聚焦。2023 前三季度公司实现销售面积 1919 万平方米，同比基本持平，实现销售金额 3352 亿元，同比增长 4.7%。前三季度公司公司新增容积率面积 654 万平方米，总获取成本 1082 亿元，公司始终聚焦核心城市，重点 38城的销售金额占比 99%。前三季度，公司新开工面积 1070 万平方米，同比减少38.7%；竣工面积 2809 万平方米，同比增加 21.3%。图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理财务稳健，业绩锁定性有保障。截至 2023 三季度末，公司净负债率 61.4%，剔除应收账款后的资产负债率 66.2%，现金短债比 2.1，“三道红线”指标处于绿档。公司合同负债 4464 亿元，根据 wind 一致预期，可有效保证公司未来两年的营业收入。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健的央企龙头，财务稳健性显著优于行业平均水平，随着优质项目的逐步结转，公司未来毛利率有望企稳回升。预计 23-24 年公司归请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3母净利润分别为 204/230 亿元，对应 EPS 分别为 1.70/1.92 元，对应 PE 分别为6.6/5.8X，维持“买入”评级。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4财务预测与估值资产负债表（百万元）202120222023E2024E2025E利润表（百万元）202120222023E2024E2025E现金及现金等价物171384176537193284215221234682营业收入285024281108316247347239377102应收款项160881161463187415200409219241营业成本208631219228244396269457291122存货净额80965687789399018710682371166314营业税金及附加1568513121145471597316970其他流动资产10529684357110807118050124498销售费用73847530727479868673流动资产合计12473421300401148184316020671744886管理费用54344744599265787142固定资产1184610718779477127979研发费用14361238158116721787无形资产及其他404371357343329财务费用33863686318136093336投资性房地产4525152725527255272552725