房地产行业周报：土拍冷热分化持续，广州发布城改规划

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2023 年 10 月 29 日 强于大市(维持) 证 券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（10.23-10.29） 土拍冷热分化持续，广州发布城改规划 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行 业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 股票家数 109 行业总市值（亿元） 13,105.83 流通市值（亿元） 12,612.82 行业市盈率 TTM 13.1 沪深 300 市盈率 TTM 11.1 相 关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（10.16-10.22）：9月商品房销售降幅收窄，杭州限购区域调整 (2023-10-23) 2. 房地产行业周报（10.9-10.15）：社融数据稳中有升，城中村改造稳步推进 (2023-10-15) 3. 房地产行业周报（9.25-10.8）：9 月百强销售同比-29.5%，国庆销售表现平淡 (2023-10-09) 4. 房地产行业周报（9.18-9.24）：多城市放松限购，9 月二套房贷利率降24BP (2023-09-26) [Table_Summary]  10 月 44 城新房成交面积同比-12%，环比-14%； 14 城二手房成交面积同比+32%，环比-2%。截至 27 日，10 月 44 城新房累计成交面积同比-12%，环比 9 月同期-14%；全年累计同比-8%。其中，一线城市 10 月累计成交同比-3%，环比 9 月同期-2%，全年累计同比+3%。二线城市 10 月累计成交同比-7%，环比 9 月同期-13%；全年累计同比-9%。三四线城市 10 月累计成交同比-38%，环比 9 月同期-29%；全年累计同比-18%。10 月 14 城二手房累计成交面积同比+32%，环比 9 月同期-2%；全年累计同比+28%。  土拍冷热分化持续，央国企优势进一步凸显。10 月上海分两次进行第三批集中供地，共计成交 17 宗地块，其中 8 宗触顶摇号，占比 47%；平均溢价率为 6.67%和 2.34%，溢价成交与底价成交的比例为 18%和 35%，整体市场热度平稳，冷热分化格局显著，国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块。杭州、南京购房新政落地后的首次集中土拍市场热度未能回升，两城均仅有 1 宗核心优质地块摇号成交，其余均底价成交，杭州整体溢价率仅 0.82%、降至历史低位。从成交结果看，杭州土拍国企与城投仍是拿地主力，金额分别占比 40%与 46%；而南京除河西 G55 地块为绿城摇中外，其余 11 宗地块均由城投托底。接下来土拍规则调整为市场定价后，在优质地块带动下，土地市场热度或能提升。  广州城市更新规划发布，探索房票安置政策机制。10 月 24 日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》发布，拉开新一轮城中村改造序幕。据规划，广州将“拆、治、兴”并举，至 2035 年推进旧村庄旧城镇改造项目 291 个，包括 165 个城中村改造项目，其中全面改造 150个、混合改造 15个，主要集中在中心城区。此外政策方面实现突破创新，要求“整合归宗、置换收购、储改结合”，并提出优化成本核算与征拆标准、探索“房票安置”政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。预计四季度将有更多城中村改造政策细则落地，带动销售、投资进一步改善。  金山放松限购，上海将迎来特定区域边际放松。10 月 24 日，上海金山区发布人才安居新政，限购社保或个税年限由 5 年缩短至 3 年，政策实施范围包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计 36.2 平方公里。购房资格由原来以居民家庭为单位调整为个人，即人才类购房取消了单身限购的条件。本次金山限购政策调整体现“因区施策”原则，也发出上海非核心区持续宽松的信号，后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松，以提振预期。  投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科 A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。  风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 -20%-10%0%10%20%30%22/10 22/1223/223/423/623/823/10房地产 沪深300 房 地产行业周报（10.23-10.29） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 每周点评........................................................................................................................................................................................................... 1 2 市场回顾 .......................................................................................................................................................................................................... 3 3 行业及公司动态 ............................................................................................................................................................................................. 5 3.1 行业政策动态跟踪 ................................................................................................................................................................................ 5 3.2 公司动态跟踪 ...................................................