房地产行业2018年上海存量物业市场动态跟踪报告：外资增配上海物业，关注存量长期价值

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 3 月 1 日 房地产 外资增配上海物业 关注存量长期价值 ——2018 年上海存量物业市场动态跟踪报告 行业动态 ◆2018 上海大宗物业市场成交外资占比提升明显 2018 年上海大宗物业市场成交总额 1178 亿元，占大中华区总成交量3970 亿元的 29.67%。从投资买家类型来看，外资占投资总额约 54%，相较 2017 年占比 31%大幅上升 23 个百分点；投资标的更为多元。 从细分市场来看： ①近期写字楼供应量较大，经济下行导致租金略承压，核心区写字楼租金 9 元/平/天，非核心区 5.8 元/平/天；非核心商务区性价比显现，空置率下降 5.1 个百分点，核心区空置率维持在 12%左右。 ②商业物业得益于“新零售”兴起，项目改造力度较大，2018 年上海商业零售物业成交总额约 68 亿元，其中约有四分之三以改造为收购目的；值得关注的是核心与非核心商圈空置率差距缩小，受制于居民消费增速回落，租金水平涨幅有限；2018 年末首层租金水平约 27.7 元/平/天，与 2017 年末基本持平。 ③物流市场：供需两旺，新增量和净吸纳量均达到三年内最高值。空置率总体向下，租金加速上行，全年同比上涨 4.7%至 45.8 元/月/平方米。 ◆2018 上海大宗物业吸引外资配置的主要原因 上海城市发展基本面长期向好，随着放宽外资准入、国内商业银行大举进入资管及上海扩大开放，上海大宗物业市场新增需求较大。 城市更新为长楼龄存量物业提供翻新改造机遇，截止目前楼龄满 10年办公和商业超过 3300 万平方米，物业翻新改造为经验丰富的投资者提供了极具吸引力的增值型投资机会。 随着中国经济实力的提升，中国资产已成为全球投资组合重要配置标的，上海是中国最成熟和最具流动性的大宗物业市场之一。 2018 年去杠杆导致国内资金面紧张，国内投资者活跃度降低，大幅收缩业务；对比之下，2018 年境外投资者凭借较稳定和低廉的资金来源，在上海大宗物业市场交易中占据了优势。 ◆建议关注上海存量物业资源丰富房企长期表现 总体而言，随着国内金融领域放开准入，上海拥有提升外资金融公司的办公需求的潜力；同时就规模而言，与纽约和伦敦等全球金融中心相比，上海的存量物业市场仍有较大的潜力和上升空间。 我们建议关注上海存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于资产增值和公允价值重估，建议关注陆家嘴和中华企业。 ◆风险分析 国内经济持续疲软有导致持有物业出租率有不及预期以及租金下降的可能；美联储加息不确定及流动性变化有导致折现率提升和资产价值下降的可能。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报64 岁新中企，奋发再起航——中华企业（600675.SH）动态跟踪报告 ····································· 2018-10-30 2018 年房地产四维数据总结及 2019 年展望——光大地产行业动态跟踪报告 ····································· 2019-01-23 2019：千钧将一羽——房地产行业 2019 年投资策略 -50%-38%-25%-13%0%01-1803-1805-1806-1808-1809-1811-1801-19房地产沪深3002019-03-01 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目录 1、 2018 上海大宗物业市场外资占比提升明显 ............................................................................... 3 1.1、 上海写字楼市场：供应量较大，净吸纳较为强劲 ................................................................................... 4 1.2、 上海商业零售市场：新零售促使项目改造力度空前 ................................................................................ 5 1.3、 上海物流市场：供需两旺，新增量和净吸纳量均达到三年内最高值 ...................................................... 7 2、 2018 上海大宗物业交易吸引外资主要原因 ............................................................................... 7 2.1、 上海城市发展基本面长期向好 ................................................................................................................ 7 2.2、 城市更新为长楼龄存量物业提供翻新改造机遇 ....................................................................................... 8 2.3、 上海物业市场已成为全球投资组合重要配置标的 ................................................................................... 8 2.4、 去杠杆导致国内资金面紧张 .................................................................................................................... 9 3、 建议关注上海存量物业资源丰富房企长期表现 .......................................................................... 9 3.1、 陆家嘴：销售低位放量，开年积极投资 ................................................................................................ 10 3.2、 中华企业：64 岁新中企，奋发再起航 .................................................................................................. 10