房地产行业“地产解惑”系列之四：房地产税与新一轮财税改革，如何从财税角度看待房地产税？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要：  回顾历史：我国建国以来的几次税制改革 建国以来，我国经历了“利改税”“分税制”“所得税改革”“营改增”等数次较大规模的财税体制改革。总结经验，从改革的最初背景与原因来看，都是中央与地方财权和事权分配出现严重不均，倒逼改革；从改革的税种来看，一旦某项税种体量出现了快速增长，达到了较大体量，便容易引起对该税种的财政再分配；从改革路径上来说，历次税改都是理论研究与舆论吹风先行，然后小范围试点，之后再逐步扩大试点范围，直到最后全国实行；从最终的改革方案来看，都经过了中央与地方的多次博弈，相比初稿都是妥协折中方案；从历次改革最终的成效来看，均较好的达到了改革目的，且都有效的增加了整体财政收入，增强了经济活力。而从改革的结果来看，总体趋势是中央财政话语权的不断提升。  新一轮财税改革的前奏：国税地税合并 2018 年 3 月，中央印发《深化党和国家机构改革方案》，将省级和省级以下国税地税机构合并，地方财政收入进一步减少。作为一项地方税，潜在体量较大的房地产税开始又一次吸引了社会的目光。  如何看待房地产税 根据历次财税改革的经验，在房地产税征收真正全面落地前，大概率还需经历扩大试点范围，以及在初步草案上讨论妥协方案的步骤。房地产税具体征收也将因城施策，税率则会经历从低到高的渐进调节过程。房地产税与土地出让金并非互斥关系，在未来可能并存。房地产税长期来看很难大幅降低房价，但也不会造成租金大幅上涨。  投资建议 房地产税作为地方财税收入的一项重要来源，长期来看其地位势必逐渐提升。考虑到必要的立法程序和房产价值评估等技术性问题，房地产税的推出尚需时日。房地产税的推出，对于降低空置率、抑制投机需求，以及促进房地产市场长期平稳健康发展具有非常积极的意义，继续维持板块“推荐”评级，建议关注政策平稳预期下有较好业绩成长空间的中南建设、新城控股、华夏幸福、金科股份等。  风险提示：房地产税立法进程快于预期；房地产销售大幅下滑。 [Table_ProfitDetail] 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 2 月 1 日 17A 18E 19E 17A 18E 19E 000961 中南建设 6.30 0.2 0.6 1.1 39.4 10.9 6.0 推荐 601155 新城控股 29.38 2.7 4.2 5.5 11.0 7.0 5.3 推荐 600340 华夏幸福 27.88 3.0 4.0 5.1 9.4 7.0 5.4 推荐 000656 金科股份 5.89 0.4 0.6 0.7 15.5 10.5 8.4 推荐 资料来源：公司公告、民生证券研究院 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 -42%-31%-20%-10%1%18-0218-0518-0818-1119-02房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.【民生地产】2019 年地方两会关于房地产表述整理 2.2018 年 1-12 月房地产统计局数据点评：行业数据继续趋稳，关注年报业绩表现 [Table_Title] 房地产 行业研究/专题报告 “地产解惑”系列之四：如何从财税角度看待房地产税？ —房地产税与新一轮财税改革 专题研究报告/房地产 2019 年 02 月 11 日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 2 [Table_Page] 专题研究/房地产 目录 一、引言 .............................................................................................................................................................................. 3 二、回顾历史：我国建国以来的几次税制改革............................................................................................................... 3 （一）1950-1979，小幅渐进的改革：从统收统支到央地分成，中央财政从集权逐渐放权 ........................................... 3 1、1950-1953：统收统支式的财政管理体制法 ................................................................................................................................. 3 2、1953-1979：分成式的财政管理体制法 ......................................................................................................................................... 3 （二）1980-1992，第一次大税改：包干式财政管理体制与“利改税”，地方财政强势崛起 ......................................... 4 1、改革背景与改革内容...................................................................................................................................................................... 4 2、改革路径：理论研究先行，逐步扩大试点 .................................................................................................................................. 5 （三）1993，第二次大税改：以“分税制”为核心的基础财政制度框架建立 ................................................................ 9 1、改革背景