房地产行业：成交表现进一步弱化，房企融资顺畅度提升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 成交表现进一步弱化，房企融资顺畅度提升 [Table_Summary] 核心观点：  上周政策情况：人社部发文全面放宽人才落户，地方公积金边际收紧 上周，人社部发布文件表述要全面放宽除极少数超大城市外的人才落户条件，建立健全超大城市、特大城市积分落户制度，预计 19 年地方人才落户政策将继续落地。地方层面，上海市长应勇表示坚持地产调控不动摇、不放松。公积金方面，成都二套房认定标准由“认房不认贷”变为“认房又认贷”，芜湖停止执行“直系亲属间互提住房公积金”政策，政策边际收紧。  上周基本面情况：40 城 19 年 1 月成交同比下降 7.7% 根据 Wind、CRIC：上周我们监测的 40 城商品房成交面积 453.27 万方，环比下降 3.8%。19 年 1 月，40 城同比下降 7.7%，其中 4 大一线同比上涨 11.8%，13 个二线、23 个三四线同比分别下降 10.3%、11.6%。推盘方面，19 年 1 月 13 个重点城市推盘同比上涨 3.3%，去化周期小幅上升。  地产周观点：成交冲量后再次回落，按揭贷利率改善确立 2019年1月，市场基本面加速回落。成交方面，1月40城新房成交同比下滑7.7%，分线来看，4大一线城市成交同比上涨11.8%，其中北京、上海成交分别同比上涨21%、24%，表现亮眼，而二线城市增速由正转负，同比下滑10.3%，三四线城市同比则下降11.7%，降幅较去年12月扩大8个百分点，景气度进一步下行。房企销售增速同样承压，根据克而瑞房企销售TOP100统计，百强房企1月整体销售面积同比下降16%，TOP10、TOP10-30、TOP30-50房企销售面积同比下滑28%、6%、6%。但值得注意的是，在信贷层面，近期房企融资渠道大幅顺畅，根据我们的初步统计，A股房企1月发行信用债规模286亿元（同比上涨361%），主要是短融及ABS类融资规模改善显著，行业资金环境维持改善，我们认为随着基本面调整压力的加大，房企融资政策仍存在进一步松动的空间。板块投资方面，从过去3轮小周期来看，基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件，而目前地方行政政策的底部改善、叠加行业资金环境向好，将对板块估值形成支撑，且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业，H股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-02-04 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:新增供给收缩，成交同比再次回落 2019-01-28 房地产行业:供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落 2019-01-22 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -43%-34%-26%-17%-8%0%02/1804/1806/1808/1810/1812/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(人民币) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/2/1 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 27.68 - 2.99 3.44 9.26 8.04 5.7 5.9 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 19.02 - 2.00 2.47 9.51 7.71 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 27.88 - 3.80 4.82 7.33 5.78 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 29.38 - 3.93 5.22 7.47 5.63 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.40 - 1.20 1.33 5.33 4.80 - - - - 600383.SH 金地集团 买入 人民币 11.00 - 1.62 1.99 6.80 5.52 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 9.15 - 1.78 2.24 5.14 4.08 5.8 5.1 22.0 21.7 600208.SH 新湖中宝 买入 人民币 2.88 - 0.54 0.67 5.36 4.32 - - - - 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 6.30 - 0.59 1.08 10.62 5.84 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 5.67 - 0.77 1.08 7.33 5.24 27.6 25.0 18.2 21.2 000402.SZ 金融街 买入 人民币 7.14 - 1.05 1.09 6.81 6.54 - - - - 000732.SZ 泰禾集团 买入 人民币 13.63 - 1.88 2.02 7.27 6.75 - - - - 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 5.63 - 0.78 1.12 7.24 5.01 11.9 9.0 19.4 21.9 600325.SH 华发股份 买入 人民币 6.81 - 0.95 1.19 7.15 5.73 - - - - 600007.SH 中国国贸 买入