房地产行业第41周周报：新房成交同比降幅扩大，城中村改造政策逐步细化

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 10 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《8 月新房二手房成交同比降幅均收窄，中央与一线城市多项利好落地—房地产行业 2023 年 8 月月报》（2023/9/21） 《房地产行业 2023 年 1-8 统计局数据点评：销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负》（2023/9/17） 《房地产行业 2023 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价继续探底；一线城市房价环比跌幅小于二三线城市》（2023/9/17） 《行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分析并行，销售投资融资均缩量—房地产行业2023 年半年报综述》（2023/9/12） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 41 周周报（10月 7 日-10 月 13 日） 新房成交同比降幅扩大，城中村改造政策逐步细化 新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著；二手房成交面积同环比增速保持正增长；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。 核心观点  新房成交面积同比降幅扩大，环比由负转正。40 城新房成交面积为 329.0 万平方米，同比下降 24.1%，同比降幅较上周扩大了 12.66 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-12.9%、-22.9%、-39.2%。一、二线城市同比跌幅较上周扩大了 22.6、20.1 个百分点，三四线城市较上周缩小了 9.3 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄。18 个城市二手房成交面积为 209.6 万平方米，同比上涨 2.4%，同比涨幅较上周缩小了 5.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为为-6.2%、6.2%、11.0%。一线城市同比跌幅较上周扩大了 69.1 个百分点，二线城市涨幅较上周缩小了 1900.7%，三四线城市涨幅较上周扩大了 67.0 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期环比略有下降。12 个城市新房库存面积为 9884 万平方米，环比增速为 0.5%，同比增速为-4.8%；去化周期为 18.9 个月，环比降低 0.05 个月，同比提升 6.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.3%、0.2%、-0.3%，同比增速分别为 1.1%、-9.5%、-25.9%；去化周期分别 18.6、17.6、51.7 个月，二、三四线城市环比分别提升 0.3、1.3 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 3.1、7.3、18.9 个月。  土地市场同环比均量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为949.0 万平方米，环比下降 65.3%，同比下降 40.4%；成交土地总价为 95.5 亿元，环比下降 91.0%，同比下降 47.7%；楼面均价为 1010.4 元/平，环比下降 73.9，同比下降 12.4%；百城成交土地溢价率为 2.0%，环比下降 3.6 个百分点，同比下降 6.4 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 84.5 亿元，环比上升 2012.8%。总偿还量为 74.4 亿元，同比下降 18.8%（前值：-35.2%），环比上涨 520.5%；净融资额为 10.1 亿元。  板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为-3.4%，较上周下降 0.6pct，房地产行业相对收益为-2.7%，较上周下跌 2.7pct。房地产板块 PE 为 11.52X，较上周下降 0.36X。本周（10.9-10.15），北上资金对电子、汽车、医药生物加仓金额较大，分别 23.14、17.59、3.56 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.83%（上周为-0.04%），净买入-2.01亿元（上周净买入-7.13 亿元）。 投资建议  本周，央行公布 9 月金融数据显示，9 月居民中长期贷款新增 5470 亿元，同比多增 2014 亿元，较 7、8 月份显著修复，这主要是因为在地产政策催化下，居民购房需求有所回升，后续可持续仍待进一步跟踪。此外，根据央行数据，目前存量住房贷款利率调降已完成 4973 万笔，涉及 22 万亿元贷款（占 6 月末我国个人住房贷款余额 38.6 万亿元的 57%），利率平均降幅 0.73 个百分点。  同时，城中村改造配套政策逐步细化。本周住建部提出，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施，一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。我们认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一，对于调整核心城市供需关系有重大意义，或能释放一二线城市的优质土地资源，增加核心区域土地供应。但主要限于一二线城市内，实际对销售投资占比较大的三四线城市难以直接受益。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 10 月 17 日 房地产行业第 41 周周报（10 月 7 日-10 月 13 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .....................................................................................................