房地产行业2023年9月月报：一线城市成交修复；需求端利好持续释放

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 10 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1-8 月统计局数据点评：销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负》（2023/9/17） 《房地产行业 2023 年 8 月 70 个重大城市房价数据点评：70 城新房二手房房价继续探底；一线城市房价环比跌幅小于二三线城市》（2023/9/17） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023年 9月月报 一线城市成交修复；需求端利好持续释放 核心观点  新房：9月 40城新房成交面积环比+6.9%，同比-38.7%，同比降幅较上月扩大 9.3pct。1-9月累计同比-6.8%，跌幅较上月扩大5.2pct。9 月初新政实施后，成交在各地新政密集落地中开始修复，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了部分核心一二线城市成交量，随着需求释放动能减弱，9 月后两周成交动能有所下降，因此 9 月全月整体新房成交数据表现平淡。不过由于成交数据滞后，仍需继续观察后续数据。  从各城市能级来看，9 月一线因供应放量+新政刺激，环比增长 22%，同比跌幅收窄；二、三线城市跌幅均扩大。1）一线城市 9 月新房成交面积环比+22.3%，同比-27.8%，同比降幅较上月收窄 6.6pct；1-9 月累计同比仍+1.3%。北京、上海热点恒热，上海“认房不认贷”落地+供应回升带动成交如期放量，9 月新房成交面积环比+13%，北京环比+41%，广州低位回升，随着新政叠加落地，项目来访、认购稳步回升，成交环比+38%，但深圳环比-10%。不过上海、北京、广州、深圳同比仍均有不同幅度的下滑，同比分别下降 31%、18%、15%、54%。2）二线城市 9 月新房成交面积环比+3.6%，同比-37.4%，同比降幅较上月扩大了 10.6pct，1-9 月累计同比-10.7%。部分城市迎来轮动复苏行情，环比上涨城市均为前期深度调整、基本面相对较好的核心二线城市，例如杭州、青岛、福州、济南、宁波等。3）三四线城市 9 月新房成交面积环比+1.5%，同比-51.2%，同比降幅较上月扩大了 22.0pct，1-9 月累计同比-5.8%。三四线城市分化明显，除金华同环比正增长，温州、佛山、江门环比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。  二手房：9 月二手房成交同比降幅收窄，一线城市同环比均出现增长。9 月 18 城二手房成交面积环比-5.1%，同比-1.8%，同比降幅较上月缩小了 6.4pct，我们认为核心城市解绑限制性政策释放了一波购房需求。1-9 月 18 城累计同比增速为 22.3%。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 22.7%、-7.8%、-18.4%，同比增速分别为 2.8%、-8.3%、5.0%，一线城市同比增速较上月提升了 19.0pct，二线城市同比跌幅较上月收窄了3.2pct，三四线城市同比增速较上月下降了 9.1pct；累计同比增速分别为 12.0%、27.9%、27.6%。环比来看，北京、深圳二手房成交面积环比分别增长 28%和 1%，同比增速分别为-2%和 42%，认房不认贷落地后，促进部分积压需求的释放，在京深无房且有异地贷款记录的刚需客、卖一买一置换客，入市积极性提升。其他核心城市，例如南京温和回升，同比降幅仅 2%，但多数城市新政后，二手房挂牌量虽有增长，但成交端增长效应尚未显现，9 月成交继续走弱，例如苏州、杭州等城市。  库存与去化：9月整体库存与去化周期环比均上升。截至 9月底 12城新房住宅库存面积为 1.22亿平，环比上涨 1.7%，同比下降 4.2%；整体去化周期为 15.1个月，环比上升 1.8个月，同比上涨 1.6个月，由于库存扩容而成交仍偏低迷，去化周期较上月有所拉长。具体来看，9月所跟踪的所有城市去化周期环比均拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市 9月平均开盘去化率为 48%，较上月微增 3 个百分点。随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政，微观项目来访、去化已有改善征兆，但是因网签数据具有一定的延后性，尚未在成交层面完全体现；至于新政后热度能够维持多久，仍有待进一步观察。目前来看，9 月市场稳步修复，各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：1）前期热点恒热的北京、上海、成都等，随着改善盘集中放量，叠加新政利好刺激，整体去化率呈现稳中有增态势；2）天津、重庆、宁波等经历了前期购买力修复，9 月去化率也有低位回升趋势。  土地市场：重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9 月土地成交规模仍处低位。9月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为 1.8亿平，环比上升 46.0%，同比下降 44.2%。本月全国住宅类用地平均溢价率为 4.01%，环比 0.1pct，同比 0.4pct，同环比虽有提升，但仍为 2023年以来第二低点。从累计来看，1-9月全国住宅类用地土地成交建面同比下降 36.0%；成交总价同比下降 32.1%；溢价率5.6%，同比下降0.2pct。  房企：1）销售：百强房企单月销售同比降幅显著收窄，但累计销售同比降幅仍扩大。百强房企 9 月单月实现权益销售额3006亿元，同比下降 28%（前值：-41%）；1-9月累计实现权益口径销售额 3.27万亿元，同比-12%（前值：-10%）。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：华发（+42%）、越秀（+40%）、建发（+33%）、中交（+21%）、中海（+18%）、华润（+16%）、滨江（+16%）、招蛇（+13%）。2）拿地：9月百强房企拿地量与拿地强度同比下降，楼面均价环比明显提升。百强房企 9月单月全口径拿地金额 1373亿元，同比-23%（前值:+60 %）；拿地强度从 8月的 45%下降至31%，同比+3pct。单月土地投资较多的有：中海（拿地金额 254 亿元，拿地强度 92%）、建发（138 亿元，99%）、万科（113 亿元，33%）、滨江（105 亿元，119%）。由于核心二线城市土拍集中，本月百强房企拿地楼面均价环比增长 71%至16336 元/平。从累计来看， 1-9 月百强房企全口径拿地金额同比仍有 18%的下降，拿地强度同比-1.5pct 至 23%。Q3 以来投资百强房企中央国企占比有所上升