房地产行业2019年度投资策略：静待柳暗花明

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1[Table_Summary]报告摘要：  行业基本面：大概率下行，但不必过度悲观2019 年房地产行业基本面大概率下行，但不必过度悲观。销售层面，我们认为三四线将边际遇冷但不致一落千丈，一线调控难言放松，全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为 6%-8%。 板块业绩与估值：估值低位，业绩有保障目前 A 股和 H 股地产板块估值都仍旧处于低位，一线房企来看普遍财务状况良好，短期偿债能力无忧，同时已售未结资源丰富，未来业绩有保障。对比海外成熟市场来看，我国一线房企市场占有率仍有较大提升空间。 行业调控政策：把握好“稳”与“长效机制”两个核心我们认为房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头，具体包括三稳，即稳房价、稳地价、稳预期。长效机制从目的上来说，是要让房地产市场健康平稳的发展，防止市场大起大落，进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用，带动上下游产业的健康运作。理解了这两点，我们就不会对明年的房地产行业过度悲观。 投资建议2019 年房地产板块投资的主线逻辑将会有以下三方面的转变：（1）从政策博弈逐渐转向业绩为王；（2）从规模导向逐渐转向利润导向；（3）行业集中度提升的逻辑仍将延续，但速度将明显降低。建议关注：A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等，以及 H 股的融创中国、中国恒大、合景泰富集团等。 风险提示调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期；增值税调整中房地产行业增值税税率提升等。[Table_ProfitDetail] 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 12 月 11 日 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 000002 万科 A 25.97 2.5 3.2 4.0 10.2 8.0 6.5 推荐 600048 保利地产 12.80 1.3 1.7 2.1 9.7 7.6 6.1 推荐 600340 华夏幸福 27.40 2.8 4.0 5.1 9.7 6.9 5.4 推荐 601155 新城控股 26.40 2.7 4.1 5.5 9.9 6.4 4.8 推荐 000961 中南建设 6.24 0.2 0.6 1.0 39.0 10.8 6.1 推荐 资料来源：公司公告、民生证券研究院 [Table_Invest]推荐 维持评级 [Table_QuotePic]行业与沪深 300 走势比较-35%-22%-9%4%17%17-1218-0318-0618-09房地产沪深300资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author]分析师：杨柳执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com 研究助理：侯希得 执业证号： S0100118080033 电话： 021-60876707 邮箱： houxide@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com [Table_docReport]相关研究 1.地产融资深度解读之一——如何识别地产公司表外信托融资 2.2018 年 11 月克而瑞 TOP100 房企销售数据_行业事件点评 [Table_Title]房地产 行业研究/投资策略报告 静待柳暗花明—房地产行业 2019 年度投资策略 投资策略报告/房地产 2018 年 12 月 12 日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 2 [Table_Page] 投资策略/房地产 目录 一、2018 年房地产行业回顾 ............................................................................................................................................. 3 （一）行业基本面：政策引导下冲高回落 ............................................................................................................................ 3 1、销售：先扬后抑，三四线城市成主要博弈点 .............................................................................................................................. 3 2、投资：房企拿地补库存带动投资高位趋稳 .................................................................................................................................. 4 3、资金：前紧后松，融资与回款均有改善 ...................................................................................................................................... 5 （二）板块业绩与估值：业绩向好，估值低位 .................................................................................................................... 7 1、销售与业绩双双向好，营运能力有所提升 .................................................................................................................................. 7 2、净负债率小幅提升，短期偿债能力无忧 .................................................................................................................................... 10 （三）政策思路：保持稳健，“房住不炒”“因城施策”成为关键词 ..........................