房地产行业8月月报：新房销售同比跌幅收窄，政策改善下市场有望筑底回稳

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产行业8月月报：新房销售同比跌幅收窄，政策改善下市场有望筑底回稳 2023 年 9 月 21 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：021-25102897 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 景气度水平：房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，8 月份房地产开发景气指数为 93.56，前值 93.77。 新房市场：从全国销售面积与金额来看，8 月新房销售面积和金额的同比跌幅均略微收窄。我们认为，随着核心城市限购的普遍放松，全国新房销售有望迎来筑底回暖。从区域来看，截至 8 月份，东部地区和东北地区累计销售增速进一步下滑。从城市能级来看，我们跟踪的 16 城 8 月份销售数据中，一线城市（4 城）和二线城市（5 城）销售跌幅较上月有所扩大，新一线城市（5 城）销售跌幅明显收窄。 二手房市场：从我们跟踪的 8 城二手房销售面积来看，8 月份二手房销售面积同比跌幅有所收窄。从 70 大中城市二手房价来看，8 月份 70 大中城市二手住宅价格同比降幅较上月扩大，环比跌幅也在扩大。从城市能级来看，8 月份各线城市二手房价环比进一步下跌，其中一线城市环比跌幅较上月收窄。从户型来看，8 月份各类户型的二手房价格环比都在下滑。 施工与投资：从新开工与竣工来看，8 月新开工面积同比降幅有所收窄，竣工继续改善。从从开发投资整体来看，8 月开发投资同比降幅略微收窄。从土地市场来看，8 月份住宅用地的成交出让金同比转增，地成交均价同比显著上涨。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。 到位资金：从到位资金来看，8 月国内贷款同比降幅明显扩大，房企到位资金有所恶化。当前金融机构对于房企的信贷支持依然较为谨慎，行业资金面依旧面临较大压力，8 月份民企龙头碧桂园和具有国资背景的远洋集团出现债务风险，可能进一步加剧了金融机构的谨慎态度。销售不振之下，房企的自我造血能力持续减弱，将会更加需要融资端政策的进一步支持。 居民存贷款： 8 月份住户部门存款余额环比止跌，短期和中长期贷款增加额均有所提升。8 月住户部门增加的存款额明显大于贷款额，存贷差额扩大，12 个月累计存贷款的差额水平小幅提升。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产行业 8 月月报：新房销售同比跌幅收窄，政策改善下市场有望筑底回稳 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 房地产开发景气度................................................................................................................................................................................... 8 1.1 地产景气度概述：景气度持续下降，仍处于低景气度水平 .................................................................................................... 8 2. 新房销售面积与金额 .............................................................................................................................................................................. 8 2.1 新房销售情况概述：新房销售同比跌幅略微收窄，核心都市圈销售跌幅明显扩大 ............................................................ 8 2.2 全国：新房销售面积与金额数据汇总 ......................................................................................................................................10 2.3 分区域：新房销售面积与金额数据汇总 ..................................................................................................................................12 2.4 分城市能级：新房销售面积数据汇总 ......................................................................................................................................13 2.5 分都市圈：新房销售面积数据汇总 ..........................................................................................................................................13 3. 新房销售价格.........................................................................................................................................................................................14 3.1 新房销售价格概述：新房价格指数环比降幅有所扩大，三线城市房价环比下滑幅度最大 ...........