房地产行业对广州限购放开的点评：稳字优先

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.09.21 稳字优先 ——对广州限购放开的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 广州政府发布通知，对非核心区限购放开，同时对全市非户籍居民购房社保缴纳年限也从 5 年降至 2 年，始于 2010 年的一线城市限购开始有所放开。 摘要： [Table_Summary]  作为一线城市，广州率先调整限购政策，由于是非核心区，预计对周边城市的虹吸效应并不明显，有利于提振楼市信心。一线城市限购政策最早是从 2010 年开始实施，并于 2017 年逐步推广到重点一二线城市。当前，作为一线城市，广州率先调整政策，政策主要包含 3个部分：1）限购区域缩小至核心区，户籍居民主城区限购 2 套；2）非户籍居民社保缴纳年限从 5 年缩短至 2 年；3）增值税免征年限从5 年减少至 2 年。整体来看，政策做了适度放松，对于限购政策来说，由于是放开非核心区限购，后续需要观察购房群体构成，若是广州本地居民，则主要是对新房改善需求，若为外地居民，则有一定的虹吸效应。我们预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显，因此，对提振楼市信心会更有帮助。  本轮针对一线城市的政策呈现出“小步快走”态势，单次政策力度均较温和，但出台的频次高，让楼市平稳的政策意图明显。自 7 月底住建部会议提出一线城市的政策可以适度优化以来，一线城市的响应速度整体较快，从具体的措施来看，整体呈现出“小步快走”态势。以目前政策手段来看，主要是针对存量贷款利率、认房不认贷的认定标准，包含本次广州非核心区限购放开在内，政策力度均不是过往的大力刺激，均是温和放开。但有别于此前宽松周期，当前出台的政策密度较高，但保留了未来进一步放松的空间，使得政策周期和楼市周期共振，对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展意味，而非刺激，即发现楼市疲软、则给一定的政策红利，然后再观察效果。  维持未来一个季度将迎来销售边际改善的判断，但楼市信心仍需要呵护，观察按揭贷款利率调整的幅度。8 月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳，随着 2022 年同期基数的进一步走低，预计 4 季度数据会有翘尾，一方面反映政策出台后的效果，另一方面来自于基数效应。但开发商资金压力仍然存在，恐影响楼市信心，因此进一步的政策呵护仍然需要。接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整，在调整完毕后，观察对新增按揭贷款利率的传导影响，若能够进一步带动新增部分的调降，对楼市的支持作用将进一步体现。  继续推荐开发和园区板块。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《楼市修复，预期改善》 2023.09.15 房地产《央国企结算修复》 2023.09.14 房地产《利率下行确立，复苏预期再现》 2023.09.01 房地产《全国大一统，一线排头兵》 2023.08.31 房地产《一线放松大幕拉开，低频但长期》 2023.08.30 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 9.20 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 13.20 1.53 1.69 8.6 7.8 1,580 120 -10% 增持 000002.SZ 万科 A 13.29 1.90 1.72 7.0 7.7 1,471 119 -23% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.76 0.55 0.80 23.2 16.0 1,064 83 3% 增持 600383.SH 金地集团 7.10 1.35 2.50 5.3 2.8 321 45 -29% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.07 1.20 1.33 8.4 7.6 313 31 17% 增持 000402.SZ 金融街 4.44 0.28 0.66 15.9 6.7 133 30 -15% 增持 601512.SH 中新集团 9.24 1.07 1.28 8.6 7.2 138 15 20% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构